住宅ローンの資金計画は、「毎月無理なく返済できる額」から予算を逆算し、頭金や諸費用を含めた総額を把握することから始まります。
現在の家計収支を基準にしながら、将来の教育費や老後資金も考慮し、住宅ローンの返済額は手取り収入の20〜25％以内に抑えるのが理想です。
資金計画は、以下の4つのステップで進めると失敗しにくくなります。
1．家計の収支を把握し、毎月の返済可能額を決める
まずは、「毎月いくらなら無理なく返済できるか」を明確にしましょう。
現在の家賃や住居費を基準にしながら、将来も継続して支払える金額を設定することが大切です。
一般的に、収入に対する年間返済額の割合（返済負担率）は20〜25％以内が理想とされています。
2．初期費用（諸費用）を把握する
住宅購入時には、物件価格以外にもまとまった現金が必要です。
諸費用の目安は以下の通りです。
・新築住宅：物件価格の約3〜5％
・中古住宅・注文住宅：物件価格の約6〜10％
主な諸費用には、以下のようなものがあります。
・仲介手数料
・登記費用
・住宅ローン保証料
・火災保険料
・印紙税 など
また、売買契約時には「手付金（物件価格の5〜10％程度）」を現金で用意する必要があります。
3．頭金と手元資金を分けて考える
貯蓄をすべて頭金に使ってしまうのは危険です。
病気やケガ、急な出費に備えるため、生活費の3〜6か月分程度の「生活防衛資金」は手元に残しておきましょう。
頭金を多く入れるほど毎月の返済負担は軽くなりますが、現在は購入価格の1〜2割程度を頭金とするケースが一般的です。
4．住宅ローンの借入条件を決める
無理のない返済額から逆算し、借入額・返済期間・金利タイプを決めます。
■借入期間
完済時年齢（一般的に75〜80歳まで）から逆算して設定します。
返済期間を長くすると毎月の負担は軽くなりますが、総返済額は増加します。
■金利タイプ
住宅ローンの金利タイプは、大きく「変動金利型」と「全期間固定金利型」に分かれます。
■変動金利型
変動金利型は、市場金利の変動に合わせて金利が見直されるタイプです。
一般的に半年ごとに金利が見直されます。
メリット
・固定金利型より金利が低い傾向がある
・金利が下がると返済負担が軽減される
デメリット
・金利上昇時に返済額が増える可能性がある
・将来の返済額が確定しない
なぜ金利が低いのか
金利変動リスクを借り手が負うため、固定金利型より低く設定されています。
向いている人
・家計に余裕がある
・十分な貯蓄がある
・将来的に支出減少が見込まれる
・返済期間が比較的短い
■全期間固定金利型
借入時に金利と返済額が確定し、完済まで変わらないタイプです。
メリット
・金利上昇の影響を受けない
・将来の返済計画を立てやすい
デメリット
・変動金利型より金利が高め
・金利低下時の恩恵を受けられない
なぜ金利が高いのか
金利変動リスクを金融機関側が負うため、変動金利型より高く設定されています。
向いている人
・家計に大きな余裕がない
・教育費など将来の支出増加を見込んでいる
・毎月の返済額を固定したい
・金利変動を気にせず生活したい
■住宅ローン選びで知っておきたいリスク
住宅ローンには、さまざまなリスクがあります。
・生命のリスク
→ 団体信用生命保険で備える
・火災のリスク
→ 火災保険で備える
・金利変動リスク
→ 保険ではカバーできない
特に金利変動リスクは、将来の家計に大きく影響するため注意が必要です。
■住宅ローン選びは慎重に
金利のある時代では、各金利タイプのメリット・デメリット・リスクを十分に理解したうえで、自分のライフプランに合った住宅ローンを選ぶことが大切です。
無理のない資金計画を立て、安心できる住まいづくりにつなげていきましょう。
お住まい探しのお役に立てれば幸いです。
リニュアル仲介 渡辺でした。
