変動金利の住宅ローンから、全期間固定金利の「フラット35」への借り換えが増えている。
日銀の政策金利の引き上げにより変動型の金利が上昇しています。
固定型に換え、金利上昇による将来の返済負担の変動を避けたい需要が高まっています。
関東地方の40代男性は約5年前にネット銀行で変動型住宅ローンを借りた方は、適用金利は現在約年1.0%に上昇しているようです。
子育てを行っている家庭においては、早めに借り換えたいというニーズが発生しています。
半年ごとなどに金利を見直す変動型は、日銀の政策金利の引き上げを受けて上昇中です。
過去数年以内の借り入れなら適用金利は年1%程度になる人が多いとみられています。
■フラット35への借換申込が急増中？！2025年度は前年度の約3.4倍に！
フラット35を民間の金融機関と提携して扱う住宅金融支援機構によると、2025年度のフラット35への借換申込件数は1686件と前年度の約3.4倍に増加。
約6割が変動型からの借り換えだったようです。
住信SBIネット銀行は昨年9〜12月、フラット35（買取型）の借換時の融資手数料を約半分にする割引を実施。
昨年4月比で、12月の月間審査申込数は20倍超に増加しています。
ここまで増えるのは異常値。金利上昇に危機感を持つ人が想定以上に多いようです。
また、SBIアルヒは25年にフラット35への借換相談数が前年比約2.5倍に増え、3月にはオンラインの借換専用相談窓口を開設しました。
固定型へ借り換えると返済額がどのくらい増えるか、返済額を抑える方法はないかといった相談が多いようです。
固定型へ換えると完済までの返済額が決まり、金利上昇リスクから解放されます。
ただ通常は変動型より固定型の金利は高く、借り換え後は毎月返済額が増えやすい状況となります。
■子どもの人数などに応じて金利の引き下げが適用？！
この難点を改善するため、フラット35は3月に借換融資制度を拡充。
子どもの数などで5年ごとの金利が最大1%下がる「子育てプラス」を借換時も利用可能にするようです。
子どもが2人以上なら金利の割引効果が大きいので借り換えを考えてみるのも一つのようです。
約3年前に4500万円を変動型（当初金利年0.4%）で借りたケースの場合、金利はこれまでの利上げで返済3年目に年0.8%、4年目に年1.05%に上がるとします。
毎月返済額は見直しが5年ごとなら当初5年約11.5万円、6年目以降12.8万円となります。
日銀は政策金利を引き上げる姿勢を維持しており、変動型なら適用金利が2〜3%になっても返済が続くように資金を準備する必要があります。
ぜひ、これから不動産購入をされる方は、そのタイミングで後悔しない住宅ローンを選択したいものです。
多くの方が、不動産購入価格は意識しますが、住宅ローンの金利を後回しにしがちです。
不動産購入は、不動産価格も重要ですが、住宅ローンを組んで購入される方は総支払額を意識するようにしてもらいたいです。
仮に4年目以降年0.5%ずつ金利を上げると、6年目の金利は年2.3%。その後金利が一定なら毎月返済額は6年目以降約14.4万円、11年目以降15.7万円だ。
金利上昇で毎月の返済が厳しくなるなら借り換えが視野に入ってきます。
その為、返済3年目終了時にフラット35に借り換えるとどうか。
借り換え後は金利年約2.7%、子育てプラス適用で当初5年は年0.5%下がる（子2人分）とする場合、借入期間を35年から住宅取得時のローンの経過年数を引いた期間（32年）とすると、毎月返済額は借り換え後5年間は約15.5万円、その後は16.5万円となります。
変動型の金利上昇想定ケースより増える計算です。
制度拡充による借入期間の基準延長を使うと、この場合は期間35年で借り換えできる為、35年にすれば、毎月返済額は借り換え後5年間は約14.6万円、その後は15.6万円。
毎月返済額は金利上昇想定ケースより、返済開始11年目以降は少なくなる計算です。
長期優良住宅などの条件を満たせば、最長50年の「フラット50」も使えます。
借入期間を50年から3年を引いた47年にすると、金利は年約2.9%（割引前）と高いが、毎月返済額は抑えられる計算です。
■住宅ローンの借入れ期間を延ばせば総返済額は増加する！
しかし、住宅ローンの借入れ期間を延ばすと総返済額は増える計算となります。
住宅ローンは長期で毎月返すため毎月返済額を抑えるのは重要だが、試算の総返済額をみると、変動型のままの方が少ない計算です。
フラット35やフラット50に借り換えた場合、子育てプラス適用終了後の金利が変動型を上回ることなどが響き、変動型の金利上昇が2%台前半程度にとどまれば、変動型のまま借り続ける方が総返済額は抑えられます。
固定型への借り換えが選択肢に入るのは、変動型の金利がフラット35などの金利をいずれ超えると予想する人や、期間が延びても毎月返済額を抑えたい人、子どもが多く金利割引の恩恵が大きい人です。
借入期間を延ばして毎月返済額が抑制できる分を、資産運用に充てる余裕があれば、総返済額の増加を運用で補える可能性があります。
借り換えはローン残高の約2%の融資手数料や抵当権設定などの費用がかかる点にも注意してください。
不動産購入後の借入れ対応よりも、購入前にどの住宅ローンを選択するのかに重きをおいていただければ幸いです。
今後の参考にお役立てください。
法人営業部 犬木 裕
