マンションの建替えは個人で決める事はできません。
マンションの各区分所有者の共有部分の持分割合で議決権があり建て替えのために5分の4以上の決議が必要となります。
※2024年2月現在
マンションの寿命はマンション建築で使われているコンクリートの質や、入居後に適切なメンテナンスを行っているか、地震などの災害に遭ったことがあるかによって寿命が変わります。
一般にマンション平均寿命は68年と言われています。
取り壊されたマンションの平均寿命は、国土交通省が2013年に発表している資料によると平均68年で取り壊されています。
これはあくまでも平均であって、50年で建て替えられているマンションもあれば、33年で壊されてしまい、その後の建て替えがないものもあるようです。
現在の日本では全体で70年弱で取り壊されていることが現状です。
取り壊される理由もさまざまですが、「建物が寿命を迎えて、これ以上使い続けることができなくなった」という理由のようです。
寿命を早く迎えるマンションと、長く使い続けられるマンションとでは、いったいどんな違いがあるのでしょうか。
■構造上の問題
マンション構造を理解する上で、重要になるのが耐震基準です。
旧耐震基準（1981年6月1日以前に施工された建築物）に基づいて建設されたマンションは現在の新耐震基準を満たしておらず現行と同じ基準の耐震性が備わっていません。
旧耐震基準では”震度5程度の中規模地震で建物が崩壊しないこと”が基準でした。
しかし、新耐震基準では建物内の人命を守ることに焦点があてられ、”中規模の地震でほとんど損傷しない、かつ、大規模の地震で倒壊・崩壊しない”基準になりました。
つまり、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊を免れる耐震基準が求められています。（参考：国土交通省）
大規模地震が頻繁に発生する日本では旧耐震基準で建てられた中古マンションが選ばれにくい(売却しにくい)のが実態です。
■メンテナンスの問題
マンションの寿命に大きな影響を与えるのが、メンテナンスの問題です。
近年に建築されたマンションであれば、長期修繕計画書が作成されており、定期的にメンテナンスが施されています。
一方、古いマンションの中には長期修繕計画が存在せず劣化が目立ち始め不具合が発生してから、修繕をしている建物もあるようです。
このようなな物件は例えば20年間以上何も手入れしないままになっていることもあり、建物の寿命が短くなる原因になります。
・特に必要なメンテナンスは配管工事
現在、建て替えが進められているマンションの多くが、1960年代から70年代の高度経済成長期に建設されたものです。
鉄筋コンクリート造りの建物の寿命から考えると、耐震工事さえしっかりと行えば、まだ使い続けられるはずですが、この時代のマンションは配管に問題があると言われています。
この時期に建てられたマンションの一部物件では、配管をコンクリートの中に埋め込んでしまっている物件もあります。
配管の寿命は長くても30年と言われているので、すでに寿命を超えているものがほとんどです。
しかし、コンクリートの中に埋め込まれているため、交換することができずに、建て替えるしか選択肢がないというマンションが多いことが現状のようです。
■建材の質
マンションで使われているコンクリートの質も寿命の長さに関わってきます。
例えば、マンションが大量に建てられた1970年代のマンションには質の悪いコンクリートが使用されていることもあり、一部の物件では、築10年経つと雨漏りが相次いだという問題も発生しているようです。
また、給排水管の材料も要注意です。給排水管は、さびやすいメッキ鋼管よりも、腐食に強い塩化ビニール管の方がいいとされています。
■立地条件
マンションの寿命は、マンションが建っている立地や周辺環境が影響してきます。
陽当りが悪ければカビが発生しますし、海に近い立地なら塩害対策をしなければなりません。
寿命を迎えてしまったマンションの選択肢
1．居住者負担で建て替える
居住者負担で建て替えるというものがあります。
しかし、これは現実的ではありません。というのは、建て替えには所有者の5分の4以上の賛成が必要になることと、建て替えの費用が1戸あたり数千万円以上に及ぶことが多いためです。
新築のときから、長年住み続けてきた住民の中には、すでに定年を迎えている人も多く、今から何千万円もの住宅ローンを組むことができないという住民も多いことが、建て替えが必要なマンションの実態です。
そのため、なかなか居住者負担による建て替えは、進まないのが現実です。
2．ディベロッパーなどに売却
ディベロッパーなどに建物ごと売却してしまって、売却益をそれぞれが受け取って、引越しをするというものがあります。
ディベロッパーは建物を解体したうえで、新しいマンションや商業用ビルを新しく建設します。
ただし、売却費用から、建物の解体費用が差し引かれてしまうので、すべての所有者に分配する金額は、期待したほどにならないこともあります。
新しい住居を用意する費用が足りないこともあるので、反対する人が多くなかなか実現しないのが現状のようです。
3．解体したうえで土地を売却
すべての住民に引越しをしてもらってから、解体して更地にしたうえで売却するという選択肢もあります。
この場合には、売却した利益の配分は引っ越し後になります。
そのうえ、マンションの場合には解体費用がかなり高額になることから、売却費用から解体費用を差し引くと、大した金額になりません。
やはりこちらも、新居を用意して引っ越す費用を考えると、現実的ではありません。
4．居住者負担0円で建て替えられる可能性
現在進められている建て替えの多くが、居住者負担0円で建て替えるという方法です。
こちらは、建物の建ぺい率と容積率を使っていない部分を用いて、以前のマンションよりも大きなマンションを建設します。
そして、増えた戸数分だけ分譲マンションとして販売すれば、居住者負担0円で建て替えが行える可能性があります。
都心の一等地などでは、建設費用の負担が0円というだけでなく、建設中の仮住まいや2回の引っ越し費用も賄えてしまう場合もあり、現在積極的に推進されています。
5．そのまま住み続ける
使っていない建ぺい率と容積率を活用して、戸数を増やして分譲した収入から、建て替え費用および、現在の居住者の仮住まいと引っ越し費用を賄うことができなければ、寿命が来たマンションを取り壊すことは、居住者に多額の負担となります。
新築のときから住み続けている居住者の多くが高齢者で、新居を探してこれから新しい家で、新生活を始めようという気力のない人が多いことが現状です。
そこで、いろいろと不具合があっても、終の棲家としてこのまま住み続けることを、選択する場合も少なくありません。
先日、我が家に絶賛子育て真っ最中の姪家族や息子家族のマンションが良いのか戸建てが良いのか談義に花が咲いていましたが、戸建てが良いと思い分譲住宅を購入済みの姪は現在、近隣トラブルが
あると嘆いており、駅近のマンションを購入希望だった息子は予算オーバーで自分たちに買える物件が見つからないので購入の検討から考え直すようです。
マンションを検討されている場合は新耐震基準マンションを選んで修繕積立金情報も取得してよく検討して頂ければと思います。
弊社ではお客様が購入する前に物件調査を行った上、ご報告させて頂き物件購入の判断材料の一つとして頂くようにしております。
リニュアル仲介、渡辺でした。
