これまで2回にわたり「資金計画」と「立地・周辺環境」についてお伝えしてきました。第3回のテーマは「建物そのものの状態・性能」です。特に中古住宅を検討している方にとって、建物の劣化状況や耐震性は、購入後の安心・安全に直結する重要なポイントです。リフォームされてきれいに見える物件でも、見えない部分に問題が隠れていることは珍しくありません。今回は、建物をチェックする際に押さえておきたい視点をご紹介します。
■「リフォーム済み」の言葉を鵜呑みにしない
中古物件の広告でよく見かける「フルリフォーム済み」「リノベーション済み」という言葉。内装がきれいになっていると、それだけで「良い物件」という印象を持ってしまいがちですが、注意が必要です。リフォームは、キッチンや浴室、クロス(壁紙)、フローリングなど、目に見える部分を中心に行われることが多く、以下のような「見えない部分」まで手が入っているとは限りません。
・給排水管の劣化状況(内部の腐食は外から見えない)
・屋根や外壁の下地の状態
・基礎のひび割れや沈下
・断熱材の劣化・不足
・電気配線の老朽化
表面的な美しさに惑わされず、「リフォームの範囲はどこまでか」を不動産会社や売主に具体的に確認することが大切です。可能であれば、リフォーム工事の履歴書類(いつ、どの部分を、どのような工事をしたか)を見せてもらうとよいでしょう。
■耐震性能を必ず確認する
日本は地震大国であり、建物の耐震性は住まい選びにおいて欠かせない要素です。特に中古住宅の場合、建築時期によって耐震基準が異なる点に注意が必要です。
・1981年(昭和56年)6月以降:「新耐震基準」が適用されている建物。震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない水準を想定
・1981年5月以前:「旧耐震基準」の建物。新耐震基準を満たしていない可能性がある
建築確認日が1981年6月以降かどうかは、重要事項説明書や登記事項証明書などで確認できます。旧耐震基準の物件であっても、耐震補強工事が行われていれば問題ないケースもありますので、耐震診断の実施有無や補強工事の履歴を確認しましょう。また、木造住宅の場合は2000年(平成12年)にも基準が改正されており、この年以降の建物は接合部の金物使用などがより厳格化されています。あわせて確認しておくとよいポイントです。
■ホームインスペクション(建物状況調査)を活用する
近年、中古住宅取引において注目されているのが「ホームインスペクション(住宅診断)」です。これは、建築士など専門知識を持った第三者が、建物の劣化状況や欠陥の有無を調査するサービスです。
具体的には、以下のような項目がチェックされます。
・基礎や外壁のひび割れ・欠損の有無
・雨漏りの痕跡
・床の傾き
・シロアリ被害の有無
・給排水設備の状態
売主・不動産会社の説明だけに頼るのではなく、中立的な専門家の目でチェックしてもらうことで、契約後に想定外の修繕費用が発生するリスクを大きく減らすことができます。費用は5万円〜10万円程度が目安ですが、数百万円単位の物件購入において、大きな安心材料になるはずです。なお、2018年の宅建業法改正により、既存住宅の売買時には、不動産会社がホームインスペクションの利用有無について媒介契約時に説明する義務が課されています。気になる方は、契約前に積極的に活用を検討してみましょう。
■マンションの場合は「共用部分」もチェックする
戸建てだけでなく、マンションを検討している場合は、専有部分(自分の住戸)だけでなく、共用部分の管理状態も重要なチェックポイントです。
・長期修繕計画の内容:計画的に修繕積立が行われているか、積立金は不足していないか
・大規模修繕の実施履歴:直近でいつ、どんな修繕が行われたか
・エントランスや廊下、駐輪場の清掃・管理状況:管理会社や管理組合がしっかり機能しているかの目安になる
・修繕積立金の滞納状況:滞納が多い場合、将来の修繕計画に支障が出る可能性がある
管理状態の良いマンションは、建物の劣化スピードが緩やかで、資産価値も維持されやすい傾向にあります。逆に管理が行き届いていない物件は、将来的に大きな追加負担が発生するリスクがあるため、管理組合の議事録なども確認できるとより安心です。建物の状態や性能は、内装の見た目だけでは判断できません。リフォームの実施範囲、耐震基準、ホームインスペクションの活用、マンションであれば共用部分の管理状態まで、目に見えない部分にこそ注目することが、購入後の後悔を防ぐカギになります。「気に入ったから」という感覚だけで決めず、専門家の視点も借りながら、冷静に建物の状態を見極めていきましょう。次回、最終回となる第4回では「契約内容・重要事項説明の落とし穴」について解説します。契約直前に見落としがちなポイントをまとめています。ぜひ、今後の参考にお役立てください。
