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資産価値にも影響を及ぼす、マンション管理組合が機能不全?!

マンションの建物や敷地、エレベーターなどの共用施設は、マンションの区分所有者で構成する管理組合が管理します。

そもそもマンション管理組合とは何なんでしょうか?!

ひとくちに「マンション」といっても、賃貸マンション(一棟)と分譲マンションでは権利関係がかなり違ってきます。
賃貸マンション(一棟)では通常、オーナーが建物と土地を全部所有していて、それを入居者に貸します。建物の管理や補修などもオーナー自らの判断で行っている場合が多いです。

一方、分譲マンションでは、建物は各住戸(301号室とか512号室など)を買った人が所有する住戸内の部分と、エントランスホールや外廊下など購入者全員の共有となる部分に分かれます。建物が建っている土地についても、購入者全員の共有持ち分である場合が一般的です。
このように分譲マンションでは、建物の一部および土地が共有となっていますので、清掃や補修などは外注するにしても、どれくらいのコストをかけて、どのように管理していくかについては基本的に購入者の合意形成が必要になります。

その管理のために存在するのが「管理組合」です。分譲マンションの管理組合は法律上、当然にできるもので、分譲マンションの住戸を購入すると自動的にその構成員となります。逆に分譲マンションの住戸を売却すると自動的にその構成員からはずれます。分譲マンションの各住戸の所有者が入れ替わっても、管理組合はそのまま存在し続けます。

マンション管理組合の仕事とは?!

マンションの管理というと、管理会社やそこの管理員が行うものと思っている人が少なくありません。確かに、廊下を掃除したりごみ置き場を整頓したり、実際の業務は外注先のスタッフが行うケースがほとんどでしょう。しかし、分譲マンションの管理(特に建物の共有部分や土地の管理)を行うためいろいろな決定を行い、コストを負担する「主体」という意味では、管理組合が行うのが一般的です。
管理組合が具体的に何を行うかは、それぞれの分譲マンションが総会で決めた「管理規約」という文書に盛り込まれています。
多くの分譲マンションが参考にしている国土交通省の「マンション標準管理規約」を参考にして管理しています。
http://www.mlit.go.jp/common/001135988.pdf (マンション標準管理規約)

ちなみに、国土交通省によると、新築分譲時に売り主が提示した管理会社を変更しないままでいる組合が76%に上るようです。多くの管理組合が抱える問題が理事のなり手不足と言われます。輪番制でいやいや管理する人がいる為、同じ人がずっと理事長を続けたりするケースもありますが、運営に緊張感がなくなり、必要以上に管理を出費したり、使い込み事件が起きたりする例が後を絶たないようです。

また、マンションの老朽化や工事費用の高騰で、大規模修繕工事をするための積立金不足で窮地に立つマンションも急増しています。こうした課題を受けて国交省は昨年、マンション管理の目安を示す「マンション標準管理規約」を改正し、組合運営にマンション管理士やマンションの権利・利用関係、建築技術などに詳しい弁護士や建築士、司法書士など外部専門家を活用する選択肢を示されました。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html (国交省 マンション管理について)

これまでも管理組合が外部専門家に助言や指導を求められるという規定はありましたが、すでに約半数のマンション組合が専門家を活用しているようです。新しい規約では、さらに進んで組合の理事などに外部専門家が直接就任したり、専門家に業務執行を任せて事理会や総会が監督できるようになり、高齢化や空室率の高まりで理事のなり手不足や機能不全になっている組合を救済する狙いがあるようです。マンションの資産価値を落とさないようにするためにも、今の管理体制で良いのかどうかは住宅購入時にも重要な判断要素となりそうです。

リニュアル仲介の犬木でした。

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