2025年4月10日の日本経済新聞に「中古マンション 高所得でも夢幻」というタイトルの記事が出ていました。内容を見てみると、年収1000万円でも買えるエリアが激減しているという大変ショッキングな内容でした。その内容を踏まえ、今回は「中古一戸建ての賢い購入術」について、解説をしたいと思います。
■日本の住宅市場の変化と中古一戸建ての現状について
日本社会は本格的な人口減少時代に突入しており、かつての「スクラップ＆ビルド」型の新築至上主義の住宅文化を続けていては、将来的に空き家問題がさらに深刻化することは避けられません。近年、中古住宅市場は徐々に活性化しつつあるものの、その主役はマンションが中心となっています。一方、中古一戸建てについては、構造や性能面での不安要素が完全に払拭されていないことから、まだ十分な市場の盛り上がりを見せていない状況です。
そこで今回は、不安や懸念を解消し、安心して中古一戸建てを購入するための具体的なポイントを詳しく解説していきます。これから住宅購入を検討されている方々にとって、選択肢を広げ、より満足度の高い住まい選びの一助となれば幸いです。
■ リフォームを前提とした物件選び—不安を解消する第一歩
中古一戸建てに対して多くの方が抱く不安要素は、主に「見た目の古さや汚れ」「建物性能への懸念」「専門的な知識不足による判断の難しさ」の三点に集約されると思います。これらの不安は、購入時からリフォームを視野に入れることで効果的に解消することができます。
住宅購入において、ほとんどの方は不動産仲介会社のサービスを利用しますが、ここで重要な点を認識しておく必要があります。不動産仲介会社は不動産取引の専門家ではありますが、必ずしも建物の構造や性能を専門的に評価できる立場ではないのです。建物の性能や状態を正確に把握するためには、建築の専門家である「建築士」の知見が欠かせません。
したがって、中古一戸建てを安心して購入するためには、建築士の存在が不可欠といえるでしょう。不動産仲介会社の中には建築士を社内に抱えている場合もありますが、より専門的な視点からのアドバイスを得るためには、地域に根差した工務店やリフォーム会社に相談することをお勧めします。ただし、すべての工務店やリフォーム会社に建築士が在籍しているわけではありませんので、事前に確認することが重要です。
中古住宅の表面的な汚れや内装の古さはリフォームによって一新できますし、防水性能や断熱性能といった住宅の基本性能に関する問題もリフォームで大幅に改善することが可能です。また、建物の状態や必要なリフォームの範囲、さらには利用可能な住宅関連制度についての「わかりにくさ」は、経験豊富な建築士の存在によって大いに解消されるでしょう。
逆に言えば、リフォームを考慮せずに中古一戸建てを購入しようとすると、選択肢は築浅の物件に限られてしまいます。これでは物件選びの幅が極端に狭まり、立地や価格などの条件で妥協を強いられる可能性が高くなってしまいます。リフォーム前提の物件選びは、より広い選択肢の中から理想の住まいを見つけ出すための重要な考え方なのです。
■ リフォーム予算の事前把握—失敗しない資金計画の秘訣
リフォームにかかる費用は物件の状態、築年数、構造、規模によって大きく異なります。よくある失敗パターンとして、購入希望の物件が見つかってから（あるいは売買契約締結後に）初めてリフォームの相談を始めるというケースが挙げられます。しかし、これでは適切な資金計画を立てるには遅すぎます。最悪の場合、必要なリフォームを実施するための予算が足りず、重要な工事を見送らざるを得なくなる可能性も考えられます。
中古一戸建ての購入を成功させるためには、購入資金とリフォーム資金を含めた総合的な資金計画が不可欠です。まずリフォーム予算を以下の二つのカテゴリーに分けて考えることをお勧めします。
最低限行うべき性能向上リフォームは防水対策、構造補強、断熱改修など、住宅の基本性能や耐久性に関わる工事があげられます。また、住宅設備などその他のリフォームについてはキッチン、浴室、トイレなどの設備更新や内装の刷新など、主に快適性や見た目に関わる工事があげられます。
このうち「住宅設備などその他のリフォーム」は優先順位を付けて段階的に行うことも可能ですが、「最低限行うべき性能向上リフォーム」は住宅の寿命に直結する部分であり、これを実施できなければ早晩、雨漏りやカビの発生などの深刻な劣化現象に悩まされることになります。「中古一戸建てを購入したものの、すぐに雨漏りが発生し、想定外のリフォーム費用がかさんでしまった」というのは、中古住宅購入における典型的な失敗事例の一つです。
この「最低限行うべき性能向上リフォーム」の内容と費用は物件によって千差万別です。したがって、購入する物件を決めてからリフォーム会社に相談するのではなく、物件選びの段階から信頼できるリフォーム会社に相談し、候補となる物件を一緒に内見してもらうことが理想的です。
候補物件が絞られたら、リフォーム会社に内見に同行してもらい、次の二点について概算見積もりを出してもらうことが大切です。
〇最低限行うべき性能向上リフォームの費用
〇理想的な生活環境を実現するために希望する設備交換などのリフォーム費用
これにより、物件価格とリフォーム費用を合わせた総費用を事前に把握することができ、安心して売買契約を締結することができるでしょう。想定外の出費を避け、計画的な住宅購入を実現するためには、この事前準備が極めて重要なのです。
■ 防水対策の徹底—中古住宅を長持ちさせる最重要ポイント
中古一戸建てを長持ちさせ、快適に暮らし続けるための最も重要なポイントは、適切な劣化対策、特に防水対策の徹底です。具体的には、「屋根・外壁の塗装」と「バルコニーの防水工事」を適切に実施しておくことで、外部からの水の侵入を効果的に防ぎ、建物の耐久性を大幅に向上させることができます。
一般的にリフォームというと、キッチンや浴室などの住宅設備の更新をまず思い浮かべる方が多いのですが、特に中古一戸建てを購入する場合には、これらの見栄えの良い部分よりも先に、防水対策を最優先で検討すべきです。見た目には直接影響しない部分ですが、家の寿命を左右する重要な投資と考えるべきでしょう。
また、古い住宅によく見られるタイル張りの浴室については、防水性能の観点からユニットバスへの交換を強くお勧めします。古いタイル浴室は経年劣化によって防水層が破損している可能性が高く、知らず知らずのうちに下階や周囲の壁に水が浸透し、深刻な構造劣化を引き起こすことがあります。
さらに、建物インスペクション（住宅診断）によって天井や壁に漏水の跡が確認された場合は、必ずその原因を特定し、適切な対処を行うことが重要です。表面的な補修だけでは問題の根本的な解決にはならず、将来的に再び同じ問題が発生する可能性が高いからです。
これらの劣化対策リフォームを適切に実施することにより、「既存住宅売買瑕疵保険」や「リフォーム瑕疵保険」に加入するための基準を満たすことができます。これらの保険に加入できれば、最長5年間の保証が付き、万が一のトラブル発生時にも安心です。将来の資産価値を維持するためにも、防水対策を中心とした性能向上リフォームは最優先で検討すべき項目といえるでしょう。
■ 計画的なまとめリフォーム—経済性と利便性を両立させる戦略
住宅ローンと比較して、リフォームローンは一般的に金利が高く設定されています。また、住宅を購入される方の多くは子育て世代であり、教育費や生活費など住宅以外にも多くの出費を抱える時期に差し掛かっています。このような状況を考慮すると、「壊れたら直す」といった対症療法的なアプローチではなく、ある程度まとめてリフォームを実施する計画的なアプローチが経済的に合理的といえるでしょう。
幸いなことに、現在は住宅購入資金だけでなくリフォーム費用も同時に組み込むことができる住宅ローン商品が各金融機関から提供されています。近年の住宅ローンは歴史的に見ても非常に低い金利水準で利用できることから、この機会を活用することをお勧めします。
住宅の主要構造部や設備には、それぞれ一般的な耐用年数があります。例えば、屋根材や外壁材は15〜20年、給湯器は8〜10年、キッチンやバスルームは10〜15年程度が一つの目安となります。これらの耐用年数を参考にしながら、今後10年以内に劣化や機能不全が予想される部位や設備については、住宅購入時にまとめてリフォームしておくことで、将来的なトラブルや追加支出を最小限に抑えることができます。
物件の内見時には現状の状態だけでなく、将来を見据えた視点でリフォーム会社に相談し、総合的なリフォーム計画を立てることが賢明です。これにより、住宅ローンの低金利のメリットを最大限に活かしながら、計画的かつ効率的にリフォームを実施することができ、長期的な住まいの快適性と経済性を両立させることができるでしょう。
■ 築古物件の狙い目—リフォーム前提の物件選びのメリット
新築や築浅の一戸建ては、リフォームをせずにそのまま住むことを前提とした方向けの物件といえます。一方、「せっかくの住宅購入だから自分たちの理想に合わせてリフォームしたい」とお考えの方には、あえて築年数がある程度経過した物件を狙うことをお勧めします。
築年数が新しい物件ほど人気が高く、多くの購入希望者と競合することになります。そのため、建築士に同行してもらって内見を設定したり、インスペクション（住宅診断）を手配している間に、他の方に先を越されて売買契約が締結されてしまうというケースも少なくありません。迅速な意思決定を求められるため、十分な検討や準備を行う時間的余裕が持てない恐れがあります。
対照的に、築年数が古い物件はリフォームを前提としない限り購入を検討する人が少なくなるため、より慎重に時間をかけて物件を見極めることができます。リフォーム会社と連携しながら、複数回の内見やインスペクションを実施し、必要なリフォーム内容と費用を詳細に検討する時間的余裕が生まれるのです。
また、築古物件は一般的に購入価格が安く設定されているため、物件価格とリフォーム費用を合わせた総額でも、新築や築浅物件よりも経済的に有利になるケースも少なくありません。ただし、あまりにも古い物件や構造的に問題のある物件については、リフォームに多額の費用がかかってしまう可能性もありますので、必ず専門家の意見を参考にしながら検討を進めることが大切です。
リフォームによって自分たちの理想の住まいを実現したいという方にとって、築古物件はコストパフォーマンスと選択の自由度の両面で魅力的な選択肢となり得るのです。
■ リフォーム過剰投資にご注意—資産価値の視点も忘れずに
住宅購入において見落としがちな重要なポイントは、一戸建て住宅の資産価値の大部分は土地の価値によって決まるという事実です。不動産査定の実務においては、建物の価値は築年数に応じて減価償却される計算方法が一般的であり、いかに高額なリフォームを実施したとしても、それが将来的な資産価値の大幅な向上につながるとは限りません。
もちろん、築年数の割に良好な状態が保たれている住宅は、購入検討者の目に留まりやすく、売却時の交渉においてもプラスに働く可能性はあります。しかし、「キッチンは5年前に高級システムキッチンに交換したから○○円の価値がある」といった形で直接的に評価されることはほとんどありません。
生活の質を向上させるためにリフォームを実施することは非常に意義のあることですが、リフォームにあまりにも偏った判断を行うと、本末転倒な結果を招く恐れがあります。例えば、「理想のリフォームを実現するためには物件価格を抑える必要がある」という考えから、利便性の低い立地や将来的な資産価値の低下が懸念されるエリアの物件を選んでしまうといったケースです。
住宅購入においては、「立地」「物件の基本性能」「リフォームによる快適性の向上」のバランスを適切に取ることが重要です。特に、将来的な売却の可能性も考慮するなら、立地条件の良さと基本的な建物性能の確保を優先し、その上で無理のない範囲でリフォームを計画することが賢明といえるでしょう。
■安心して中古一戸建てを購入するために
以上、安心して中古一戸建てを購入するためのポイントについて詳しく解説してきました。多岐にわたる内容を要約すると、以下の2点が特に重要です。
リフォームを前提とした物件選び：中古一戸建ての不安要素はリフォームによって解消できます。建築士の視点を取り入れながら、物件の潜在的な価値を見極めましょう。
契約前のリフォーム概算把握：不動産売買契約を締結する前に、必要なリフォーム内容と費用の概算を把握しておくことが、安心できる住宅購入の鍵となります。
これらのポイントを実践するためには、物件探しの早い段階から信頼できるリフォーム会社を見つけておくことが必要不可欠です。不動産仲介会社との連携だけでなく、並行してリフォーム会社選びも進めておくことで、より充実した住宅購入プロセスを実現できるでしょう。
人生の大きな買い物である住宅購入。特に中古一戸建ては、適切なアプローチで選べば、新築では実現できないような立地条件や広さ、そして自分たちだけのオリジナリティあふれる住まいを手に入れることができます。この記事が皆様の理想の住まい探しの一助となれば幸いです。
今後の参考にお役立てください。
法人営業部 犬木 裕
