来年4月から改正宅建業法における建物状況調査に関する規定が施行される影響から、建物状況調査（建物インスペクション）に関するお問い合わせが増えています。今回はよくあるお問い合わせについてご紹介いたします。
■今からでも間に合いますか？
間に合いません（笑）。
今からでもと言っている時点ですでにスケジュールはかなり押していて、逆に間に合うケースを見たことがありません。
1日～2日で調査を手配できて、その日のうちに結果がわかる（証明書が取得できる）と期待している仲介会社が多いのですが、年間通じてかなりの件数を依頼している仲でもそんなタイトなスケジュールは難しいです。
調査依頼から手続きを終えるまでに1か月くらいかかります。従って、本来あるべきなのは「今からでも間に合いますか？」ではなく、「今頼めばいつになりますか？」が正しい形です。
言い換えると、不動産売買契約を締結してからの手配では遅すぎることが多いのです。契約前に後工程のスケジュールを確認して所有権移転日を設定することが大切です。
■調査をすれば証明書がもらえますか？
住宅ローン減税に関わる耐震基準適合証明書関係のお問い合わせの傾向ですが、多くの方は耐震診断を実施すれば耐震基準適合証明書が取得できると考えているようです。これは大きな間違いです。ほとんどのケースは耐震改修工事が必要と判定されます。従って、相応の築年数の木造戸建てを取引する場合は、耐震改修を含めた改修工事を念頭に取引を進めないと資金ショートしてしまいます。
不動産仲介会社の初動の悪さが原因のトラブルと言えるでしょう。
■診断対象外
意外とお問い合わせは多いです。（各方面で断られて困ってたどり着いているのかもしれませんが…）
ダメなものはダメです。どうしようもない状態の建物は意外と多いものです。
注意したいのは増築履歴のある物件。増築部分に鉄骨などを使用している混構造の状態になっていると診断対象外となってしまいます。
先日のお問い合わせでは、後から地下車庫を作ったという非常に稀なケースの問い合わせもありました。
他所で上手くいかないため、巡り巡って色んな所に問い合わせや相談が行くようですが、ダメなものはダメ。その物件を選択するデメリットが大きすぎると思います。
■日付を遡ってもらえませんか？
論外です。諦めましょう。
必要な手続きを事前に確認しなかったことが原因です。状況を受け入れるしか方法はありません。
■耐震とリフォームを別に考えている
これも意外と多いです。耐震基準適合証明書は欲しいものの、買主は既にリフォーム会社を決めているケース。
普通に考えると、そのリフォーム会社が耐震診断・改修工事を実施すればいいだけなのですが、建築士がいない・耐震をやったことがないリフォーム会社は意外と多いです。
中古住宅購入時のリフォーム会社には条件があります。最低限建築士事務所登録を行っていないと困ります。条件を満たさないと色々な補助制度が利用できなくなります。
目先の見積りに惑わされて、本質を見失っているケースが多いようです。
これも不動産仲介会社の誘導ミスだと思います。リフォームを買主任せにすると、判断材料が少ない消費者は価格で判断してしまうものです。
他にもたくさんありますが、今回の教訓は「中古取引を熟知している不動産仲介会社に取引を任せないと失敗するリスクが高い」ということです。会社の規模よりもその担当者個人の能力がどうかにかかっています。
わかりやすい指標は建物インスペクションです。最初に不動産仲介会社に訪問した際に、中古住宅を購入する上で建物インスペクションを希望することを明確に意思表示しましょう。（メールなど履歴が残る方法がお勧めです）これに対する対応で仲介会社の担当者の能力が図れます。ご自身が納得できる対応をしてもらえなければ別の会社に行った方が賢明です。
建物インスペクションは中古住宅を安心して取引するための具体策です。フル活用して安全な取引を実現したいものです。
リニュアル仲介の稲瀬でした。
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