本日は耐震改修済みトラップという題目で、マンションについてお話ししたいと思います。リニュアル仲介では、旧耐震基準（昭和56年5月以前築）のマンションはお薦めしておりません。理由は防災の観点と、既存住宅売買瑕疵（かし）保険や住宅ローン減税等が利用できないからです。戸建てであれば、150万円程かけて耐震改修してしまえば済む話ですが、多くの所有者で共有しているマンションは、耐震改修を行なうという合意形成が難しく、現実的とは言えません。現に耐震改修済みのマンションは極々わずかです。
（ここからが本題です）
ところが！？極々たまに、「耐震改修済み」と広告にうたわれたマンションが売りに出ていることがあります。では、耐震改修がされているのであれば、耐震基準適合証明書の取得が可能で、瑕疵保険付保や住宅ローン減税等が利用できるのか？答えは否です。耐震改修にも事情があり、現行法と同等の耐震性まで引き上げる工事がされていることもあれば、部分的な改修しかしていないこともあるからです。
これについては、マンション管理会社に「耐震改修は自治体の助成金を利用して行ないましたか？」とヒアリングするのが、まずは簡単な確認方法でしょう。この聞き方がポイントです。助成金利用の要件として“現行法と同等の耐震性”を求めていることが多いからです（もし利用していないということであれば、疑ってかかりましょう）。管理会社に対して「耐震改修の内容を詳しく．．．」と尋ねても、専門外のことですから分からないのは当然ですし、仮に詳しく教えてもらったとしても、こちらにその専門知識がなければ結局内容がわかりません。過去に私が実際に調査した案件で、「助成金利用をする為の基準値を満たすまでの補強工事は予算の都合上できず、 一階部分の柱を補強する工事のみを行なった（管理会社談）」というマンションがありました。補強工事自体が意味ないというと、防災の観点から考えれば、全く補強をしないよりは部分的にとは言え補強してある方が強くなるわけですから、管理組合としては現実的なラインで堅実な判断をなさったと思います。 とはいえ、私達購入サイドは選択肢がたくさんあるわけですから、よほど立地・価格等、その他の条件が気に入ったということでなければ、優先的にこのマンションを選択する理由はないでしょう。リニュアル仲介はマンションでもマニアックです。
東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課 『各区市マンション耐震化助成制度一覧』
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/manshon-taisin-3-3.pdf
リニュアル仲介本部パイロット店 石川でした。
