住宅購入を検討しているが方から「転職を考えている」「夫婦で住宅ローンを組む予定」「健康診断で経過観察」といったご相談が時々あります。その際には下記のような注意すべきポイントがあるようです。
その１：転職後の住宅ローンは組みにくい
金融機関から住宅ローンを借入れる際には、最低勤続年数が定められています。通常は2～3年ですが、中には1年程度のところもあります。その一方で、最近は転職も珍しくなく、不用意に転職をした結果、希望していた住宅ローンが借りられないといったケースも見られます。
住宅ローンを借りる際、まずは「仮審査」を受けますが、正式な審査ではなく、あくまでも「借りられそうかどうか」を確認するためのものです。仮審査を受けた時点で、販売業者などから「住宅ローンは大丈夫ですよ。」「審査は通りそうですよ。」などと言われ、ひと安心するかもしれませんが、転職後の住宅ローン契約は本審査を行った後の流れとなり、多くの場合、厳しい結果となります。多少可能性がある住宅ローンとして、政府系金融機関が提供する「フラット35」がございます。私の場合は転職後、1年で「フラット35」の住宅ローンを組ませてもらった経験がございます。
その２：共働きだから必ず2人で住宅ローン控除を分ける場合は注意が必要です
共働き夫婦の場合、1人だと住宅ローン控除による税金が還付しきれない際に、夫婦2人で住宅ローン控除を受けることはよくあります。その際、2人で住宅ローンを組む場合のほか、収入合算をして住宅ローンを借り、それが「連帯債務」となる場合に住宅ローン控除を分けることができます。
その際に注意が必要な事として、あまり深く考えずに住宅ローン控除を夫婦で折半し、その後、子供が生まれて妻が仕事を辞めた場合に、分けたことが逆に仇となり、本来受けられた控除が減ってしまうというケースがございます。特に、妻が育児などで仕事を辞める可能性がある場合は、初めから夫１人で住宅ローン控除を利用できるようにしておくことは重要です。産休・育休中は所得も低くなり、住宅ローン控除で戻る税金が減ってしまう場合もございます。
その３：健康状態を隠して、住宅ローンを組む事は避けましょう
住宅ローンは、原則として健康でないと借りられないものです。民間金融機関の住宅ローンを組まれる際には、借入れ要件として、「団体信用生命保険（略：団信）に加入できること」という項目があります。団信とは、借入れた人が高度障害や亡くなった場合に支払われる保険金で住宅ローン残高を完済するためのものです。最近ではがんや三大疾病、その他所定の八疾病などで所定の状態になったときにも払込が免除される団信もあります。これにより、万一のことがあっても遺族に負債を残さずに済みます。
最近では、ワイド団信といって、持病があっても入れる団信もありますが、金利に＋0.3％程度上乗せになるなどコストがかかります。
「フラット35」や一部の民間金融機関の住宅ローンに団信が任意になっているものもあるので、それを検討する手もあります。
持病がある、健康状態が心配というときは、まずは今の健康状態で借りられるかどうかから考えてみましょう。まずは団信付きで申し込んでみて、住宅ローンが借りられないときにワイド団信付きにするのか、団信なしでいくのかを考えます。団信なしでも、一般の保険に高額で入っているなどでリスクがカバーできるのであれば、問題はないと思いますし、やってはいけない事として、住宅ローンを組まれる際に、健康状態を偽って、申し込みをされる事だけは避けなければなりません。
以上、住宅ローンを組む際に注意すべきポイントについて、簡単ではありますが記載させていただきました。今後の参考にしていただければ幸いです。
法人営業部 犬木 裕
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