住宅を購入する際、両親や祖父母から資金を援助してもらう際に、非課税で贈与を受けられる「住宅取得資金贈与の特例」について注意点をお伝えします。
この制度は、「相続税と贈与税の一体化」という考えから年々縮小傾向にあります。
今年の年末までは、要件を満たせば最大で1000万円までの非課税となりますので、今年中に購入を検討されている方は、ご確認下さい。
■受贈者ごとの非課税限度額
■特定を受けるための要件
・受贈者等の要件
・住宅用の家屋の新築もしくは取得または増改築等の要件
こちらはかなり、細かい要件がありますので、下記「国税庁のパンフレット」をご参照ください。
「国税庁のパンフレット」
■実際に住宅を購入する場合の注意点
①贈与を受けるタイミングは遅くても早すぎてもだめ
贈与のタイミングは、新居に居住を開始する前でなくてはいけません。例えば、住宅ローンで住宅を購入し、居住を開始した後に贈与を受けてローンの返済に充てた場合などは特例の対象にはならないので注意が必要です。
また、贈与が早すぎても対象外になってしまうケースがあります。例えば注文住宅で、先行して土地を買うタイミングで贈与を受けた場合、建物が完成するまでに、入居期限である翌年3月15日を過ぎてしまうケースがあります。この場合も特例の対象にはなりません。
贈与を受けた年の翌年の３月15日までに、住宅取得等資金の全額をあてて新築等をすることが要件になっていますので注意が必要です。
②年末近くに贈与を受ける時は要注意
マンションや分譲一戸建でも同様に、入居開始まで数ヶ月かかるケースがありますので注意しましょう。例えば11月に贈与を受けて購入した物件の完成が遅れ、入居が4月になってしまった場合、この特例の対象にはなりません。したがって贈与はできるだけ年の年末を避け、入居に近いタイミングで行うことをお勧めします。
③必要書類取得による申告遅れ
この特例を受けるためには、戸籍謄本、源泉徴収票、売買契約書の写し、登記事項証明書など、多くの書類を揃えて、翌年3月15日までに申告しなければなりません。こうした書類を集めるだけでも手間と時間がかかりますので注意しましょう。万一書類が揃わない等の理由で、申告が1日でも遅れると、特例は適用されませんので、ギリギリで用意するのではなく早めの事前準備がポイントとなります。
④その他の注意点
その他にもちょっとしたミスや勘違いで特例を受けられないケースがあります。いくつかの事例を見ておきましょう。
a 贈与を受けて土地だけを購入した場合は対象外
例えば、妻が親から贈与を受けて土地を購入し、夫が住宅ローンで建物を新築したケースでは、特例は適用されません。対象となるのは、贈与を受けた人が所有する家屋とその敷地なので、土地のみでは対象外となります。
ｂ 贈与者が複数の場合には、贈与を受ける人ごとに合算される
例えば、父から1,000万円、祖父から1,000万円、計2,000万円の贈与を受けた場合、それぞれ1,000万円ずつ非課税になるのではなく、2人分を合算した2,000万円のうち最大1,000万円までが非課税になります。贈与者が増えても非課税限度額は変わりませんので注意が必要です。
なお、夫と妻がそれぞれの親から贈与を受け、住まいを共有で購入する場合には、それぞれ最大1,000万円、計2,000万円まで非課税となります。なお、誰からの贈与について、いくらの適用を受けるかは、受贈者の選択となります。
C 諸費用、家具・家電、引越し費用などは対象外
住宅を購入する際の諸費用（登記費用・手数料等）や、家具・家電、引越し費用などは特例の対象外です。こうした費用を含めて贈与を受けた場合、基礎控除の110万円を超える部分には課税されますので注意が必要です。
以上のように、住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税特例を受ける上では、細かな要件・注意点がございますので、より詳細な事については、税理士もしくは税務署にお尋ねください。
