総務省の調査によると、全国の空き家は2018年に約850万戸と1998年に比べ5割弱増えでいます。空き家は親など親族が亡くなって相続で取得する例が多く、維持・管理費が負担となります。例えば定期的な手入れの際に必要な光熱費や水道代、万が一の火事に備える火災保険料などがその費用となります。
■2023年4月より、「相続土地国庫帰属制度」がスタートします
立地条件などが悪く賃貸や売却が難しければ、建物を解体するのが一案となりますが、解体後の固定資産税は住宅が建っている土地の軽減措置が受けられなくなる為、税額が高くなる傾向があります。しかし、更地の方が老朽化した家があるより、状況が分かりやすいため、買い手が付きやすくなる可能性がありますが、その費用の捻出を巡っては、様々意見が分かれるところです。また、2023年4月より、相続した土地が不要な場合に国に所有権を引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」がスタートします。対象となるには多くの条件があり、更地にすることは条件の一つとなっています。そこで、空き家を解体するにはどれくらいの費用が掛かるのかを解説したいと思います。
■木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）の解体費の目安について
まず知っておきたいのは、規模が同じ建物でも構造や立地によって費用が大きく変わるという点です。家屋の構造は主に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）があり、鉄骨造とRC造は木造に比べ頑丈なため解体に手間がかかり、工期が長くなる傾向があります。廃棄する建材の量も多く、運搬・処理を含めた解体費は一般的に高くなります。
あくまでも参考程度の価格ですが、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）の2階建て、延べ床面積約100㎡の解体費の目安は下記の通りです。
・木造 住宅密集地：180万円前後、非密集地：150万円前後
・鉄骨造 住宅密集地：210万円前後、非密集地：170万円前後
・鉄筋コンクリート造（RC造） 住宅密集地：280万円前後、非密集地：230万円前後
※解体エリア、周辺状況により、金額は大きく変わる場合あり
※住宅密集地とは全面道路の幅4m未満、隣家との距離60cm未満の場合
■解体費が高くなる理由として、住宅密集地かどうかによって変わる？
立地では空き家が住宅密集地にあるかどうかがポイントとなります。密集地に明確な定義はありませんが、建物の前面が接する道路が幅4メートル未満、隣家との距離が60センチメートル未満とする考え方があるそうです。道路幅が4メートル未満など狭くなると、一般的な戸建ての解体で使う中型重機を搬入できないことで作業効率に影響の差が出ます。多くは小型重機を使うため作業効率が落ち、工期が長くなりやすく、隣家との距離が狭ければ、人手を掛けた作業が必要になり、費用が高くなります。
■その他の要因で解体費が増加する理由を把握しましょう！
構造と立地以外の要因で解体費が増えることも多くあります。主要都市中心に広がる敷地いっぱいに家が建ち、重機を入れるスペースがまったくない場合です。場所をつくるため建物の一部をバールなどの工具を使って、手作業で解体する必要があり、費用が増加するケースが考えられます。古い建築物の場合、建材にアスベスト（石綿）を使っている建物は除去費が発生します。石綿は吸い込むと肺がんなどを起こす恐れがあり、2006年9月に含有製品の製造・使用が全面禁止されました。アスベスト（石綿）の禁止前に建てた家の多くは石綿を含むケースがあり、解体前の調査時に、使用の有無を調べますが、リフォーム等でアスベスト（石綿）が隠されてしまっている場合は、解体中に発見、その後の費用や工期が伸びてしまうケースもあります。敷地に浄化槽といった埋設物や大きな木・石がある場合も別途費用が必要となりますので、相続した建物に付属するものも解体費が増加してしまう要因となりえます。
■解体費を抑える為に「相見積もり」「補助金」を活用する？！
解体工事に伴う家計の負担を抑えるにはどうすればいいかを考える際、まず大切なのは解体業者から相見積もりを取ることです。その業者の保有する重機や作業員の人件費などが業者で異なり、見積額に差が出ることは珍しくありません。
工事の時期も注意が必要です。家屋がある住宅用地は200平方メートルまで特例で固定資産税が本来の6分の1になっていますが、更地にすると特例が原則外れ、負担調整措置の適用で税額は3～4倍程度になる場合が多いと言われています。
仙台市や神戸市、東京都墨田区など解体に補助・助成金を出す自治体も多くあります。神戸市は最大100万円を支給され、適用条件や金額は自治体により異なるため、確認しておきましょう。また、さいたま市は建て替え工事の際に使える助成制度があります。建替え工事助成制度の対象となるのは、さいたま市内で昭和５６年５月３１日以前に建築された戸建て住宅です。その戸建て住宅の耐震診断を行ったとき、倒壊の可能性が高いと診断を受けた場合で、同様の建築物に建て替えるときに活用できます。制度を活用したとき、助成金額として受け取ることができるのは、建替え工事にかかった費用の２３％相当額で、６０万円が上限となっています。勿論、手続き前には流れには市のルールがありますので、ご注意いただく必要があります。
これから相続する空き家も増える事から、相続した際の参考にお役立て下さい。
法人営業部 犬木 裕
