かし保険

【瑕疵保険⑤】売主が個人の場合 前編

既存住宅売買瑕疵保険シリーズ5回目です。
今回は個人間売買(売主が個人)の瑕疵保険ついて説明します。
売主が個人の場合は、宅建業者の場合と違って、買主側が能動的に手続きを進めていく流れとなります。

まずは検査会社登録をしているリフォーム会社を探す

いよいよ個人間売買だね。
仕組みは非常にややこしいが、見方を変えれば割とシンプルな話になる。

っていってもいつもややこしいじゃないですか。

まあまあそう言わずに。
まず初めに個人間売買の瑕疵保険の場合は、リフォーム(改修)工事を前提とすることと、瑕疵保険の対応ができるリフォーム会社を選ぶことの2点が大切だ。
ここだけ間違わなければ、瑕疵保険がかけられないという事態は避けられるはずだよ。

リフォーム会社選びが大事ってことですか?仲介会社じゃなくて?

瑕疵保険は改修工事がポイントになる。
後付けで仲介会社が加入できる保険商品が追加されたけど、結局のところ、性能向上リフォームの結果は建築士が評価するわけだから、検査ができるリフォーム会社を選ぶことが大切となる。

でもどの業者を選べばいいかわからないし、物件が決まらないと相談もできないですよね。

不動産購入はまず物件探しからという間違った考え方を改めた方が良いよ。
良い物件が見つかっても、肝心のリフォーム会社が決まってなかったら元も子もない。
中古住宅を検討する時は、まずリフォーム事業者を選んでから物件探しをするんだよ。
それに、物件が無いと相談できないリフォーム会社はそもそも不動産流通に詳しくないから論外だ。
中古流通に慣れているリフォーム会社は、どういう物件を選択した方が良いか、丁寧にアドバイスしてくれるよ。

まずは事業者選びですね。わかりました。
でも瑕疵保険の対応ができるリフォーム会社ってどうやって探すんですか?
1社1社聞いて回るのは大変ですよ~。

保険法人のホームページで検索できるから大丈夫。
ここで間違ってはいけないのが、必要なのは「検査会社」であって、「リフォーム会社」ではないという点。

でもリフォーム会社を探すんですよね。

保険の種類で説明したと思うけど、保険法人のホームページにある「リフォーム会社」ってリフォーム瑕疵保険に対応できる会社のことで、売買瑕疵保険で必要なのは「検査会社」として登録されている建築士事務所だから。
間違えてリフォーム瑕疵保険の登録しかしていない事業者と打ち合わせを進めても、売買瑕疵保険には加入してもらえないからね。

わかりました。

売主が個人の場合は、インスペクションをいつ実施するかが最大のポイント

それでは手続きの流れを見ていくよ。
大切なのはインスペクション。

建築士の建物調査はやった方がいいですよね。

中古の購入で建築士のインスペクションは必須だと思うけど、ここで問題になるのは実施のタイミング。

どういうことですか?

インスペクションの実施に当たっては、現行の契約形態ではどうしても超えられない壁がある。
だからインスペクションについては買主はリスクを選択しなければならない。

リスクなんて負いたくないですよ。

まあまあ。
インスペクションに関するリスクは二つあって、買主はそのどちらかを選択しなければならない。
それがインスペクション実施のタイミングに起因するんだ。

建築士の建物調査って、都合が良い時に実施すればいいんじゃないんですね。

問題になるのが不動産売買契約だ。
つまり、不動産売買契約前にインスペクションを実施するのか、不動産売買契約後になるのか、の違いだ。


順番に説明するね。
まず不動産売買契約前に実施する場合。
不動産売買契約前ということは、契約を結んでいないから、インスペクションの時点で買主がその物件を購入できることが確定していない。
通常インスペクション費用は調査実施前に支払うことになるので…

わかりました!
物件が買えなくなったら調査費用が無駄になるんですね。

その通り。
買主がその物件を買うかどうかは検査会社としては関係がないから、あくまで依頼のあった物件の調査を実施して、その費用をいただくだけだ。
調査した物件が買えなくなったからと言って、実施済みの調査費用が返金されるわけではないんだ。

自分のものにならないのにお金がかかるって、何か嫌ですね…

そうだね。
金額よりも心情的に受け入れ難いと思うよ。
調査物件が買えなくなった場合、支払った調査費用は完全に無駄になる。
これが一つ目のリスク。


続いて二つ目。
不動産売買契約後に調査を行う場合だ。
一つ質問するけど、売買契約後にインスペクションを実施して、想定外のそれこそ何百万円も改修費用がかかる問題が発覚したらどうする?

当然その物件は買いません!

ところが一般に行われている売買契約では、すっきり「白紙解約」とはいかないんだ。
あくまで購入することを前提に、その改修費用を売主がどこまで負担するべきかが争点となる。
前に「現況有姿」って話をしたと思うけど、あくまで中古の取引だから、すべてのケースにおいて売主が全額負担すべきって判断にはならない。

そんな…。だったら怖くて中古物件買えないじゃないですか!

いやいやそんなことはないよ。
中古って一括りにせずに、分類して対処すれば全然問題ない。
一旦まとめると、不動産売買契約前にインスペクション実施すると、物件が買えずに調査費用が無駄になるリスクがある。
他方で、売買契約後にインスペクションを実施して、想定外の劣化が見つかったとしても、簡単には売買契約を白紙解約できない。
この二つのどちらかを選択しなければならないんだ。

難しいです…。

担当する仲介会社の腕の見せ処なんだけど、一般消費者でも実は簡単に判断できるんだ。冒頭にも書いたけど「改修工事」だ。
購入しようとする物件が「改修工事」が必要な物件かどうかという判断基準で区分できる。

そんなのわからないですよ。

そんなことはないよ。
一番わかりやすいのは築年数。
古い物件だったら何かしら劣化している方が自然だから、まず改修工事が必要になると判断しても問題はない。
だから、契約前にインスペクションを実施して、改修費用を確認しておこう、とか。

築浅の物件は劣化がないもしくはあっても軽微な改修で済むから売買契約を優先しても大きな問題にはならない、ということですか。

その通り。
また、雨漏れなどの事象は契約に当たって売主は情報を開示しておかないと大変なことになるから、おおよその状態は売主からも開示される。
だから、工事が必要になりそうだと思われる情報が出てきたら、とりあえずインスペクションを実施すると思っていればあまり問題にならない。
逆に、旧耐震の物件を買うのに契約後にインスペクションを実施するのは大きな間違いだ。
旧耐震物件は改修費用が高額になることが多いからね。


やっぱり予想通り長くなったんで、続きは次回にするよ。

やっぱりややこしくなったじゃないですか(笑)

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