不動産取引ガイド

中古戸建てを購入する際のリフォームの優先順位

中古住宅を購入される方の多くがリフォームを検討されています。
クロスの交換程度の軽微なものだけでなく、キッチンやユニットバスの交換などまとまったリフォームを検討されるお客様が多いです。
最近では間取り変更も含めた大規模なリフォームを実施される方も増えているようです。
中古戸建ての購入は、思い通りのリフォームが実現できる夢のある住宅購入方法と言えます。

しかしマンションとは違い、戸建て住宅は住宅性能も気にしなければなりません。
快適さを重視するあまり、雨漏れなどの劣化対策が疎かになってしまっては本末転倒です。
今回は中古戸建てを購入する際のリフォームの優先順位についてご説明いたします。

■建築年月でおおまかに判断する

戸建て住宅の性能は建築年月で分類することができます。

1)1981年5月以前(旧耐震)
2)1981年6月以降 2000年5月以前(新耐震だが耐震改修が必要)
3)2000年6月以降

リフォームの費用は家の広さと築年数に比例して高額になる傾向がありますので、住宅取得のための予算を考慮して、購入する物件の建築年月を絞る必要があります。
例えば、旧耐震の木造戸建て住宅は物件価格は安めに購入できますが、必要なリフォーム費用が高額となるため、とにかく予算を抑えたい方向きの物件とは言えません。

■旧耐震物件はイレギュラーと考える

旧耐震物件は素人が手を出すべき物件とは言えません。
家屋のほとんどを解体してリフォームする「フルスケルトン」レベルのリフォームをお考えの方なら良いのですが、リフォームにかかる費用を考えると、建て替えた方が合理的と判断される場合が多いのです。

旧耐震物件に向いているのは、新築注文住宅ほどは予算がかけられないものの、新築分譲住宅以上のクオリティを求めたい、住宅購入予算に余裕のある人と言えます。

■何もしなくても良いと判断されるのは築10年まで

瑕疵担保責任と言って、新築から10年間は建てた工務店が責任を負わなければならない法律となっています。
つまり築10年以内の物件は「何もする必要がないはず」の物件と言えます。
「本来そうあるべき」を過信して何もチェックせずに購入するのは怖いので、築10年未満の物件を購入する場合は、建築士によるインスペクションを必ず実施して、万が一不具合箇所が見られたら、新築時の工務店の責任の範囲なのかどうかを追及することが必要です。

新築時からリフォームで手を加えてしまうと、新築時の保証が切れてしまうケースもあるので、間取り変更など構造に影響のあるリフォームをお考えの方には、築10年未満の物件は向いていないと言えます。

■まずやるべきは防水対策です

ここまでの流れで、旧耐震のような古すぎる物件と築10年未満の築浅物件を除外しました。
築10年以上の住宅で最も優先順位が高いのは屋根・外壁の塗装工事です。
屋根・外壁の耐用年数が10年~15年と言われており、購入時点で耐用年数を超えているケースも多く、放置すると住宅購入から数年程度で雨漏れなどの劣化事象が発生する恐れがあるからです。
雨漏れ被害はいきなり室内に影響するというものではなく、長い期間かけてじわじわと浸透し、室内に影響が出る頃には思った以上に被害が拡大していることがあります。
屋根外壁の塗膜がどれくらい維持できるかはわからないのですが、予防も含めて住宅購入時に屋根・外壁塗装を行うことを強くお勧めします。

特に天窓のある住宅は雨漏れ事故の確率が高いので、購入時の防水対策は必須と言えます。

もし防水対策の予算が確保できない場合は、その物件の購入を見合わせた方が良いと言えるくらい重要なリフォームとなります。

■2000年5月以前の建物は耐震診断を必ず実施する

2000年5月以前の住宅は耐震性が現行基準を満たさないと判定される可能性があります。
住宅ローン減税の築後年数要件にも関わってくるので、2000年5月以前の建物は必ず耐震診断を実施して、必要であれば耐震改修工事を行います。
耐震改修工事は100万円~200万円くらいかかると言われていますが、これは旧耐震も含めた平均値です。
耐震改修工事費用は耐震診断を実施しないと算出できないのですが、広さと築年数に比例して高額になる傾向があるので、それほど古くない平成になってからの建物であれば、意外と安く済んだ、という結果も多いです。
地震で家屋が倒壊とまでは行かなくても、損傷が出た時点でかなりの補修費用が必要となってしまうため、2000年5月以前の建物を購入する際は、最低限の耐震対策を行うことが必要です。

■意外と高額なフローリング交換

クロスの交換と床の張替え工事を「お色直しリフォーム」と言って、注文住宅流通時の定番リフォームを言えます。
クロスはそんなに高くはないのですが、床の張替え工事は思ったよりもお金がかかります。
どちらも家具が入ってしまうと実施しにくい工事になるので、前のオーナーがペットを飼っていたり、著しい破損などが見られる場合は優先順位が高くなります。

キッチン・ユニットバス・トイレの交換も定番リフォームですが、こちらは住みながらでも実施しやすいリフォームと言えるので、実はそれほど優先順位が高い工事とは言えません。(そのまま利用できないくらい汚れていたり・破損している場合は別です)

■給湯機を忘れずに!

中古住宅でよくある失敗事例が給湯機です。
給湯機は耐用年数が7年程度と短めで、買ってすぐに使えなくなった、という事例が、中古住宅購入”あるある”として語られています。
※実際にはメーカーの技術力向上により、一般に言われる耐用年数よりは長く持つというのが個人的な見解です。
給湯機も安い商品ではないので、住宅購入後に将来の修繕費を見越して積み立てができる計画なら大丈夫ですが、余裕のない家計の場合は、住宅ローンに組み込んで交換してしまった方が安心です。

■リフォームはまとめて実施するほどお得になります

価格が不透明なリフォーム市場ですが、個別にチョコチョコ依頼するよりも、まとめて一気に実施した方が安上りです。
住宅取得後はまとまった現金が用意できない場合は、金利が高めなリフォームローンを使わないといけないので、5年~10年を見越して、近い将来必要になりそうな工事は、住宅取得時に住宅ローンに組み込んで実施する方がリフォーム資金を確保しやすい場合もあります。(住宅ローン満額ギリギリの住宅購入でリフォームを追加する余裕がない方は、そもそもその家が予算オーバーということです。)
住んでみないとわからないことも多いと思いますが、そこはプロであるリフォーム会社や工務店とよく相談して、プロの立場からその家を買うとするならどこをリフォームするかを聞いてみるのが良いと思います。

いかがでしょうか。
中古住宅購入時のリフォームは、どうしてもクロス・床・住宅設備の交換と内装ばかりに目が行きがちですが、重要なのは防水と耐震です。
少し先まで見越して、優先順位の高いリフォームを実施していきたいものです。

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