不動産取引ガイド

住宅ローンを変動金利で組まれる方の落とし穴?!<『125%ルール』編>

首都圏を中心に不動産価格の上昇が続いています。国土交通省が3月22日発表した2022年1月1日時点の公示地価の全国全用途平均は2年ぶりに上昇したようです。地方圏も2年ぶりに上昇し、新型コロナウイルスの影響が徐々に和らぐ中、地点の半数が上昇・横ばいに転じるなど、全体的には回復傾向が見られました。

その影響もあり、主要都市では不動産の「物不足」状態が続き、高い金額でも売買取引が進むという状況が続いています。その結果、自宅を購入する際に頭金なしで住宅ローンを組む人が増えているようです。歴史的な低金利で毎月の返済負担が軽くなっているのに加え、住宅価格の上昇を受けて、家を売却してもローンが残る懸念が薄らいでいる事も一因と考えられています。住宅ローン控除を利用すると、控除額が利払い額を上回るケースがあることも大きく、住宅ローン控除の見直しが行われましたが、今はそのような見直しよりも金利上昇リスクを考慮しての前倒し需要の方が高まっているような気がします。

しかし家計の資金状態の余裕が乏しい状態で住宅ローンを組めば、返済に行き詰まるリスクがあり、住宅ローンの組み方にもよりますが、「頭金なし」での住宅ローンは注意がかなり必要です。それに加えて、各種生活用品の値上げ等もかなり家計を圧迫する要因となっています。

■住宅ローンを組まれる方の過半数以上が頭金10%未満という状況?!

リクルート社が2020年に首都圏の新築分譲一戸建てを購入した人に自己資金の金額を聞いたところ、「ゼロ」との回答が25%を超えていたようです。4人に1人にあたる計算となり、新築マンションでは「頭金0%」の割合が16%との結果だったようです。「5%未満」「5~10%未満」と合計すると頭金1割未満の人は55%と過半を占め、過半数以上という結果となっています。不動産の物件価格が上昇し、頭金を用意しても割合が押し下げられた面も大きいようですが、このような状態で住宅ローンを組むことは今後のリスク要因を大きくするものとなります。

■不動産価格上昇のタイミングでの住宅ローンの注意点

新築物件、中古物件共に価格が上昇していることはかなり注意が必要なポイントです。住宅は一般的に購入から年数が経過すれば資産価値が下がります。頭金なしで新築を買うと、購入後しばらくは家の価値がローン残高を下回りやすい。売却してもローンを完済できず、万が一の際に家計が不安定になりかねません。ましてや引っ越しや新生活の為のエアコン等の設置費用など、何かと移動の際には現金が出ていくものです。その為、一定の頭金を用意するのがセオリーとされていましたが、「頭金なし」「ペアローン」「これから出産」といった状態で不動産を購入すると、かなりのリスクを抱えた購入となりそうです。購入後、数年間は固定資産税等の支払いも押さえられた状態で生活が出来る為、問題なく生活が出来ると思いますが、その後の状態は生活をかなりひっ迫し、泣く泣く売却を選択するといった方も出てくると思います。ここ数年は自宅を売ったら購入価格を上回った例も少なくなかったのですが、今後の状況はどのような流れになるのかは未知数な状況となります。

■住宅ローンは本当に「変動金利」が良いのか?!

日銀は大規模金融緩和を続ける方針を示していますが、米国の流れを踏まえ、いよいよ金利上昇局面に来ています。その為、住宅ローンの返済では中長期的な金利上昇への備えが大切です。全期間固定型は金利が完済まで変わらないのに対し、変動型は短期金利の変動にあわせて通常は半年ごとに金利を見直すものです。住宅金融支援機構の2021年4月調査によると、ローン利用者の68%が変動型を選択したという結果になっていたようです。

■住宅ローンの金利上昇時の「125%ルール」は毎月の返済額より、総支払額の上昇!

不動産購入時に住宅ローンを組まれる際には、金利上昇時の「125%ルール」という制度の話を聞く事が多いと思います。この話を聞くと、毎月の支払いは1~2万円上昇するという事で「自分は大丈夫」と判断してしまう方が多いように感じます。しかし、それ以上に怖いのは、この「125%ルール」は返済額を抑えているだけで、総支払額は上昇している事を見逃してしまうケースが多いようです。例えば、5000万円の不動産を期間35年、年0.5%の変動型(元利均等返済)で借り、金利が上昇する場合の試算をみてみます。金利が毎年0.1%上昇すると、毎月の返済額は当初の約13万円から6年目以降に約14.1万円、11年目以降に約15.1万円となります。一般的な変動型(元利均等返済)は金利が上昇しても毎月の返済額を5年間据え置く「5年ルール」、5年後に上げる際は25%増までとする「125%ルール」があり、このため毎月返済額が急増する懸念はあまりありません。

※今はあいつぐ値上げラッシュで生活費がかなり重くなっています。

金融機関も住宅ローンを組んでくれる方を目の前に、どれくらいの総支払額が上昇する事を伝える方が少ないのか、要注意が必要なのは完済までの総返済額です。当初は約5500万円だが、5年目で5783万円、10年目で6109万円と増える。元利均等返済の毎月返済額は一定で、元金返済額と利払い額の合計となります。金利が上昇すると毎月返済額に占める利息の支払い割合が増え、元金の割合が減る計算となります。つまり元金は返済されず、利息のみを払い続けるような計算となるという事です。元金の返済ペースが遅れるぶん総返済額が膨らみ、25年経過時点では6552万円となります。怖いのが、年0.2%ずつの上昇ではさらに増えるという事です。

金利が急上昇し「5年ルール」と「125%ルール」の毎月返済額では期間内に完済できない場合、最後に一括返済を求められるのが一般的であり、これを避けるには繰り上げ返済や自宅の売却が一案になります。

今後は住宅ローンの金利上昇が行われる事となりますので、ぜひ、変動金利よりもリスクの低い固定金利での選択も重要だと思います。勿論、充分な資金的な余裕を持たれている方は、どのような選択でも良いのかもしれません。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

法人営業部 犬木 裕

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