■マンションの管理に自治体がお墨付きを与える「マンション管理計画認定制度」に動きがありました！
マンションの管理に自治体がお墨付きを与える「マンション管理計画認定制度」が2022年4月にスタートして、ようやく第1号認定が出たようです。新制度で自治体はマンション管理に関与できるようになりましたが、自治体の体制整備は遅れていて、管理状況の支援にどこまで踏み込めるかという課題も残っております。同制度は改正マンション管理適正化法に基づき、マンション管理適正化推進計画を策定した市区（町村は都道府県が策定）が、一定の基準を満たすマンションの管理計画を認定され、必要に応じて助言、指導、勧告をすることができるといった制度です。しかし、認定に必要な推進計画を策定済みの自治体はまだ大阪市、名古屋市、福岡市など40余りにとどまり、東京23区では板橋区だけとなっております。策定済みでも京都市は9月、横浜市は11月ごろから認定の受け付けを始めると発表されている自治体もあります。改正マンション管理適正化法の概要をご覧になりたい方はこちらをご参照下さい。
https://2021mansionkan-web.com/ （マンション管理・再生ポータルサイト）
■やっと「高島平ハイツ（築50年近いマンション）」に第1号認定が出ました！
全国で認定第1号となったのが東京都板橋区の高島平ハイツ（1974年完成、95戸）。築50年近いマンションながら、定期的に修繕工事をして手入れが行き届き、古さを感じさせない雰囲気のあるマンションです。最近、3LDKの住戸が新築時の価格の2倍近い3740万円で売れたようで、今でも売買が積極的に行われているマンションです。
もし、高島平ハイツの『偏差値・ランキング・過去の販売履歴等』をご覧になりたい方は、下記のマンションデータデータベースをご確認下さい。
https://self-in.com/rchukai2/mdb_redirect/181196
高島平ハイツの管理組合は役員が1年交代の輪番制で、長らく管理会社がつかない「自主管理」で運営してきたそうです。しかし居住者名簿や総会・理事会の議事録がきちんと整備、保管されているようで、このような点が認定申請をスムーズにさせた要因のようです。
認定を受けるには国の定めた17項目の認定基準をすべて満たす必要があり、中でも長期修繕計画は「30年以上で大規模修繕工事が2回以上含まれる」としていて、修繕積立金が不足している管理組合にとってはハードルが高いようです。住宅購入をする際には、この点を確認する事も重要となります。
さらに自治体が独自に評価基準を追加することができる。板橋区は自主防災組織の結成、要援護者名簿や危機管理マニュアルの整備、自治会設置などのコミュニティーの形成などを規定し、認定ステッカーやプレートも用意されたようです。このような制度が広がれば、資産価値が落ちにくいマンションにも変貌していく可能性を秘めています。
■分譲マンションは、建物の老朽化と住民の高齢化の「2つの老い」が進んでいる！
全国で約670万戸にのぼる分譲マンションは、建物の老朽化と住民の高齢化の「2つの老い」が進んでいると言われます。大都市圏の自治体では、マンションの届け出制度を設けて実態を把握し、専門家の派遣や相談会などの支援をしていますが、まだまだ道のりは長いと思われます。しかし、今回のような「マンション管理計画認定制度」が住宅購入予定者の一つの判断要素となる事により、新たな資産価値低減に役立つ事を期待しております。
今後の参考にお役立て下さい。
法人営業部 犬木 裕
