不動産取引ガイド

マンションの建て替えに必要な”合意形成”

一般的にマンションの建替えには合意形成が必要と言われていますが、具体的にどの規模の合意形成が必要なのでしょうか?

民法では、不動産を処分する場合には、共有者全員の合意が必要とされていますが、マンションの場合には「特別法」が制定されています。

それが、「建物の区分所有等に関する法律(=区分所有法)」です。

この区分所有法によると、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で、建て替えの決議をすることができると定められています。

8割強の合意があれば建て替えが可能ということです。

この決議に賛成した区分所有者は、反対した方に対して売渡請求をすることができることになっています。

手続き上は、このように8割の同意があれば、マンションの建替えができるとはなっていますが、実際にはどうでしょうか。

そもそもマンション解体費用や再建築費用、反対者の買取り費用など、多額の資金が必要になります。

敷地の容積率に余裕があり、建て替えた場合に販売できる住戸が新たに作られる場合には、ディベロッパー等の協力も得られるかもしれませんが、容積率がいっぱい・駅アクセスも悪い、といったマンションの場合には、資金的に難しいかもしれません。

また、合意形成で問題になるのが、居住者の高齢化・相続人行方不明問題です。

居住者が認知症などで意思表示ができないケースや、いわゆる「空き家」状態になってしまい、相続人の連絡先がわからない等、「反対多数」ではなく「賛成不足」という事態も想定されます。

耐震性不足のマンションや、立地に難のあるマンションについては、リフォームの見た目に左右されず、慎重に検討するようにしましょう。

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