中古マンションの購入を検討する際、「築浅or駅近」という選択肢で迷われる方が多いように感じます。マンション購入の際には、最寄駅から近いほうが価格は高くなる傾向がありますが、築年数が経過するとその価格は低下する傾向がありますので、判断が迷われるところだと思います。そのような状況から、今回は駅近の中古マンションで築年数が30年以上の不動産購入時の注意点をご紹介したいと思います。
■「築30年以上」の中古マンション購入時のチェックポイント①
築年数が30年を超えると、大規模修繕が3回目以上となる中古マンションで目立ち、その注意点は「修繕積立金不足」です。
一般的には分譲マンションは定期的に外壁や屋上、共用部分などを修復する大規模修繕工事を実施するものです。修繕の周期はもちろんマンションの状況によって異なりますが、12年ほどで実施する例が多いと言われます。
通常は新築時に20～30年程度の長期修繕計画が立てられ、工事内容や修繕時期、費用などが示されます。長期修繕計画に基づいて積立金の金額が決まり、一定のルールで居住者（区分所有者）が払います。国土交通省が2018年、全国の管理組合や区分所有者を対象に実施した「マンション総合調査」によると、修繕積立金は月平均で約1万1000円となっているようです。この金額が積み立てられ、2回目ぐらいまでは計画的に修繕が進められるケースは多いようですが、3回目以降で計画通りにいかないケースが目立つようです。そのタイミングが、「築30年前後」という事であり、築30年を超える中古マンションを購入する際にはこの長期修繕計画が上手く進められているかを確認しておくことは重要なポイントとなります。
築30年を超えると、長期修繕計画で想定した以上の工事が必要になったり、想定以上の劣化が見られた場合は、交換が必要になったり、場合によっては、その設備そのものを撤去したりするケースもあります。ここ数年で資材費や人件費など修繕工事のコストが上昇し、高止まりしていることも大きな要因となります。
■「築30年以上」の中古マンション購入時のチェックポイント②
1979年以前に完成したマンションで世帯主が60歳以上の割合は約8割とのデータもあるようです。住宅購入を30歳前後で行ったと仮定し、築30年となれば、そのまま60歳以上となりますので、普通に考えれば、そのような状況となります。その為、「築30年以上」の中古マンションを購入する際には『居住者（年齢）』を確認される事をお勧めします。修繕費上昇の影響を受けやすいのは高齢者とも言われ、高齢者が多いマンションの場合、この修繕費をどう賄うのかも重要なポイントになります。深刻なのは長期計画で見込んだ修繕積立金の金額も確保していないマンションが少なくないこと。国土交通省の調査で、積立金が計画に比べ「不足している」と回答した割合は3割もあったようです。
積立金を含む管理費の滞納は古いマンションほど増える傾向があるようです。滞納者には管理組合が督促をするが、転居や死亡などで所在不明・連絡先不通になっていたり、住民の高齢化による役員のなり手不足で管理組合が十分に機能していなかったりすると、積立金の不足につながりかねないようです。
■これから「築30年以上」のマンションが増えていく！
ちなみに2010年以降に建てられたマンションでは約2割で、古いマンションほど居住者の年齢は高い傾向にある。国交省によると、2019年末時点で築30年以上のマンションは全国で約213万戸ある。10年後に1.8倍の384万戸、20年後は2.7倍の570万戸とマンションの老朽化は一段と進む見通しです。
いずれにせよ、築30年以上の中古マンションを購入する際には、上記2点のポイントを確認してもらえれば幸いです。
法人営業部 犬木 裕
