■不動産購入後に「資産価値」が大きく下がってしまった失敗事例
不動産購入後に一番ダメージの大きい失敗事例として「資産価値」に関するものです。
「資産価値＝立地」と言ってもいいぐらい「立地」が重要だったりします。
不動産購入をされる際には気に掛けていただきたい項目ですが、意外と不動産購入後（マンション・戸建て）に転勤などをきっかけに不動産の売却や賃貸を検討される方が多くいます。そもそも不動産の購入前に「資産価値」の事を意識せずに購入をしてしまうと、いざという時に売却、賃貸で貸し出すのが難しい物件も多くあります。結果、転勤先での家賃などに加えて、管理費や修繕積立金、また固定資産税などの維持費がかかり続ける不動産の所有はさけなければなりません。
最近では主要都市を中心に不動産購入時より、価格が上昇しているといったケースも多くありますが、そもそもこのような例は特殊事例となり、これから住宅ローン金利等が上昇する事で不動産価格は下落していく事が考えられます。
資産価値の下がらない不動産を選ぶ際の一番重要なポイントは、不動産購入時に売り手目線で物件を選ぶということです。例えば、地域で有名、利便性も高い、付近に公的機関があるような不動産を購入する。また、人口も減っていないようなエリアの不動産であれば、転勤が発生しても、売ったり貸したりすることが容易です。
具体的に資産価値に影響する要素は以下の通りです。
・人気の高い「立地」に存在する
・駅から近い物件である
・最寄駅から交通インフラが整っている
・スーパーやコンビニエンスストアが近くにある
・再開発等で街が発展している
・治安が良いエリアである など
■「相場より高い金額」の不動産を購入してしまった失敗事例
最近では不動産の価格が上昇しており、またテレワークの普及により、自宅で仕事をする方も増えました。その為、少しでも良い住環境に切り替えようと考える方が増え、不動産購入を検討される方が増えているように感じます。しかし、相場よりも高い金額で不動産を購入してしまって後悔したという方は多くいるものです。
不動産の販売価格は、大体その地域の相場に基づいた金額で提供されますが、新築マンションの場合は単純に地域の相場で決まるわけではなく建築資材などコスト面から価格が決まることもあります。そのため、相場と離れた金額となるケースもあるのです。最近では都心部で、まとまった土地を確保する事が難しくなり、仕入れコストも上昇している事から中古住宅・マンションを購入しようと思われている方も増えています。しかし、買取再販を行っている会社は新築時に供給された価格に近い状態で、中古住宅の販売を行っているシーンも見受ける為、注意が必要です。後から高い金額で不動産を買ってしまっていたことに気づき後悔するということはよくありますので注意が必要です。
不動産を高い金額で購入しないためには、事前に相場を調べておくことが重要です。相場を調べる方法はいくつかありますが、中古マンションの場合は弊社が提供しております「全国マンションデータベース」をご利用いただけると良いかと思います。偏差値、ランキング、過去の販売履歴情報、賃料データなどが無料で閲覧できます。
https://self-in.com/rchukai2/mdb
併せて、付近のマンション情報もチェックする事で相場感覚を持っていただく事が出来ます。
また、中古建て住宅の相場感覚を把握するのは難しく、詳細は信頼のおける不動産会社に相談していただくか、弊社の買って良い物件かどうかを判定する「SelFin（セルフィン）」をご利用いただければ幸いです。
■「資金繰りが苦しくなり」失敗してしまった失敗事例
不動産購入はとても高価な買い物であることから、お金の問題はつきものです。わかりやすい例として、途中で住宅ローンの支払いが困難となり、苦渋の決断で売却する事も考えられます。結果、不動産購入を後悔で終えられる方も居ます。2020年はコロナ感染拡大に伴いローンの返済に苦しむ方が増えました。
また、不動産購入後の固定費を事前に把握できておらず後悔される方も居ます。マンションの場合、住宅ローンや管理費がかかることは想定されている方も多いかと思いますが、その他にも修繕積立金や固定資産税、保険料などの固定費がかかります。
新築でマンションを購入された方の場合、修繕積立金は「段階増額積立方式」で積み立てられていることが多くあります。これは、マンションの経年に応じて費用が上がっていくという考え方です。その為、最初のうちは修繕積立金の支払いは低く抑えられており、年数の経過により、積立金は高くなります。
マンションを購入される場合には、修繕積立金がずっと変わらず固定なのか、将来値上がりするのかは必ず購入前に確認する事をお勧めします。なお、修繕積立金はマンションの維持に必要な資金ですので、安易に値下げを求めるよりも、本当に必要な資金なのかを修繕計画などを確認しながら理解を深めることが重要です。
資金繰りで失敗しないための対策は不動産購入前にしっかりとした計画を立てることです。特に、お金周りの計算となるとなかなか一人では難しいため、ファイナンシャルプランナーや信頼のおける不動産事業者に相談される事をお勧めします。個人的なつながりで依頼しても良いと思います。いずれにせよ、返済計画は多少の余裕が必要です。
以上、3つの失敗事例をご紹介しました。ぜひ、不動産購入前の注意事項として、参考にしていただければ幸いです。
法人営業部 犬木 裕
