現実的な選択肢として程度の良い中古住宅を検討される方が多いです。「お金がないから中古」というのは新築偏重だったひと昔前の価値観で、経年で劣化した部分はリフォームで解消すれば、生活の質を諦めることなく、しかも新築に比べて資産価値と言う面でかなり有利な購入が実現できるとあって、積極的に検討される方が多いです。
しかし中古住宅購入に欠かせないリフォームの費用が一般の方にとって不透明で、どのように購入予算を判断したらよいのか不安に感じる方も多いです。
今回はリフォーム予算の考え方についてご説明いたします。
■消極的なリフォームの選択肢
リフォームと聞くと多くの方が思いつくのが、お風呂やキッチンなどの住宅設備交換工事や、クロス・床の貼り換えといった内装工事です。
これらの工事は生活に直結するものも多く、リフォームの満足度も高いです。
しかし、特に中古一戸建てを検討する際には、外壁・屋根・バルコニーの防水対策や、相応に築年数が古い物件は耐震改修工事も重要となります。
リフォームにかかる予算は青天井というわけにはいかないので、全部を選択することはできません。また、建築・リフォームに携わる方なら別ですが、一般の方はその家を購入する時にやっておかなければならない工事を判断することは難しいです。
結果的に中古住宅購入時のリフォームは、満足度の高い設備交換・内装工事を行うか、クロスの貼り換え程度の最低限のリフォームを選択することとなります。
そしてこういった選択を行うために、購入してから数年で雨漏れなどの不具合が生じて、修繕費用の工面に苦労する、というのが中古住宅購入失敗でよく言われる例となります。
■リフォームを「やらなければならない工事」と「自己満足の工事」に区分する
一口にリフォームと言っても様々なジャンルがあります。
中古住宅、特に一戸建て住宅を購入する際には、「やらなければならない工事」と「自己満足の工事」に区分することが大切です。
やらなければならない工事とは、建物の性能を維持するためのもので、屋根・外壁・バルコニーの防水対策、耐震改修工事、シロアリ予防消毒などが挙げられます。
対して自己満足の工事とは、放置しても生活は不便になるかもしれませんが、建物の劣化が急激に進むような問題にはならないもので、内装工事や一部の住宅設備交換工事が該当します。
お気づきかと思いますが、リフォームの満足度の低い工事ほど重要な工事となるので、予算も含め区分して検討するべきです。
■やらなければならない工事は築年数が古ければ古いほど高額になる
築年数が古い物件は他に比べて安い価格で売りに出されていることが多いです。しかし、販売価格が安いからと言って安易に築古物件に目を向けるのは得策ではありません。
性能向上リフォームの工事費用は築年数に比例して高くなるためです。
最も最悪なシナリオが、購入総額を低く抑えたいために築古物件を選択し、やらなければならない工事に目を瞑って、クロスの貼り換えなど最低限のリフォームしか実施しないことです。
こういう購入をしてしまうと、次々と家の不具合が発生し、その都度修繕費用がかかるため、結果的にトータルでかなりのリフォーム金額になってしまいます。
リフォームはまとめて実施すればするほど無駄なコストが抑えられるので、特に築古物件を購入する際には、リフォーム費用を住宅ローンに組み込んで、無効10年くらいは不具合が発生しないように大掛かりなリフォームを実施しておく方が、トータルで見ると安上りだった、ということも考えられます。
住宅購入予算に余裕のない人はそれほど築年数が経過していない物件を選ぶか、性能向上リフォームが必要ないマンションを選択する方が現実的です。
■中古戸建てを検討する場合はまず初めに資金計画を立てる
リフォームが関係してくる中古戸建ての検討には、先に述べたやらなければならない工事費用を考慮した資金計画が必要です。
ポータルサイトなどで物件情報を見るよりも、先に住宅ローンの事前審査を実施して、ご自身の購入可能上限額を把握するとともに、毎月の家計から、現実的に返済可能な購入予算を把握しておくことが大切です。
また、具体的に購入希望物件が固まってからではなく、ポータルサイトで物件情報を探し始める段階から、リフォーム会社の選定を始めることも重要です。
リフォーム予算として確保しておかなければならない金額を把握するためです。
住宅購入予算は、物件価格＋やらなければならない工事費用＋自己満足の工事＋諸経費になります。
全体の予算ではなく、物件価格として使える予算を明確にイメージしていないと、後々リフォームが具体的になった時に困ることになります。
最もよくない流れは、ポータルサイトで良さそうな物件を見つけて、不動産会社に問い合わせを行い、その物件を購入できるかどうかのローン審査だけを行い、リフォームについては売買契約後に別で検討する、というものです。この進め方をすると、購入予算に余裕がある場合は別ですが、結果的にやらなければならない工事が実施できない結果に陥ってしまいます。
■リフォーム費用と資産価値
残念ながら今の市場では、どれだけリフォームに費用をかけても、建物の売却価格が劇的に上がるということはありません。
リフォーム費用は消費してしまうのです。
不動産は価格が高ければ高いほど資産価値を維持しやすいという特徴もあるので、リフォーム費用を確保するために、安い物件を探すというのは、資産価値の観点ではあまり良い判断とは言えません。
ただ、リフォームは生活の質を向上します。お料理が好きな方が最新のシステムキッチンを購入するのは、システムキッチンの費用を消費しても良いくらい、ご自身の幸せに繋がる選択となります。
リフォームが具体的になるとどうしても満足度の追求に目が向いてしまうので、資産価値と言うドライな判断を常に意識しながら検討を進めるのが良いと思います。
