中古マンション購入では、
「管理体制」「耐震基準（1981年6月以降の新耐震基準）」「修繕積立金の状況」
この3点が特に重要です。
具体的には、長期修繕計画の有無、共用部の管理状態を確認し、内覧時には給排水管や水回りの劣化をチェックします。
さらに、住宅ローンやリノベーション費用を含めた資金計画を立て、物件の寿命を見極めることが大切です。
中古マンション購入のチェックポイント
■管理状況（最重要）
・エントランス、ゴミ置き場、掲示板が整理・清掃されているか
・管理組合が機能しているか
・長期修繕計画は現実的か
・修繕積立金の滞納はないか
■耐震性・築年数
・1981年（昭和56年）6月1日以降の「新耐震基準」物件か
・旧耐震の場合、耐震診断・改修の有無
■修繕履歴・積立金
・大規模修繕の実施履歴
・修繕積立金残高（重要事項調査報告書で確認）
・積立金が低すぎないか（将来の値上げリスク）
■専有部分の劣化（内覧）
・水回り設備と給排水管の老朽化
・床や壁の傾き
・カビの有無
・隣室・上階からの騒音
■周辺環境・災害リスク
・ハザードマップで浸水・土砂災害リスク確認
・将来的な日当たり変化の可能性
■住宅ローン・諸費用
・築古物件は借入期間が短くなる場合あり（RC造耐用年数47年）
・諸費用は物件価格の約7〜10％
（登記費用、仲介手数料、固定資産税精算金など）
■管理会社・管理組合の状態
・管理会社の対応
・住民トラブルの有無
■リノベーション可否
・管理規約で床材・配管移動などが制限されていないか
■相場価格
・築年数と立地に見合った価格か
■将来の売却・賃貸可能性
・管理状態が資産価値を維持できる水準か
■失敗しないための3つのアクション
・重要事項調査報告書を必ず確認する
・内覧は複数回行う（時間帯を変える）
・住宅ローン減税の適用条件を確認する
■耐震改修「済み」か「まだ」か
中古マンション選びで非常に重要なのが、耐震改修工事が済んでいるかどうかです。
・ 安全性・資産価値重視 →「改修済み」
・ 立地や価格重視 →「未改修」も検討可（要調査）
■ 耐震改修工事済みマンション
旧耐震（1981年5月以前）物件に耐震補強を行ったもの。
メリット
・安全性向上
・住宅ローン控除など税制優遇が受けやすい
・将来売却時に有利
注意点
・価格が高め
・工事内容の詳細確認が必要
■ 耐震改修がまだのマンション
メリット
・価格が比較的安い
・好立地物件が多い
デメリット
・地震リスク
・税制優遇が受けられない可能性
・将来の特別徴収リスク
判断基準「改修済み」を選ぶ人
・長期居住予定
・安全性最優先
・税制メリットを活用したい
「未改修」も検討できる人
・予算重視
・どうしてもその立地が良い
・耐震診断結果を確認できる
※注意
「リノベーション済み（見た目がきれい）」と「耐震改修済み（構造が安全）」は別物です。
必ず
・耐震診断結果
・耐震基準適合証明書の取得可否
を確認しましょう。
まとめ
中古マンション購入は「価格」だけで判断すると失敗しやすいものです。
管理・耐震・資金計画を総合的に見極めることが成功の鍵です。
信頼できる不動産会社に相談し、納得したうえで購入判断を行いましょう。
リニュアル仲介、渡辺 でした。
