先日、築３６年の中古戸建を検討されたお客様(仮称A様)がいらっしゃいました。
場所は総武線駅徒歩１３分・閑静な住宅街・人気の学区エリア・南道路・整形地・庭付の広々５５坪あり非常に良い物件です。
普通ならこの土地を２つに割って、新築建売の２棟現場になってしまいそうな土地ですが、売主様が２つに割ったら土地の良さがなくなるということで、このままお売りになっていました。
A様は滅多に出ない土地の「広さ」、「南道路整形地」、「立地の良さ」の３点がまず気に入りました。ですが、それだけ良いと、当然価格も上がります。この時点で建替えをすれば予算オーバーになりかねない・・。
中古でもきっちり性能向上リフォームをして既存の建物を活かすか（もしくは活かす価値があるのか）、建替えにするのかを判断するため、まずは既存の建物の検査を建築士にお願いしました。（建物インスペクション）
その時の建物検査（インスペクション）時の風景がこちら
建物検査を終えたお客様の感想がこちら
この調査の結果、致命的欠陥がなく、新築に建替えをするよりは費用が抑えられるということで性能向上リフォームをし、既存の建物を活かしていく方向に決めました。後日、「耐震診断」を別途行い、耐震診断結果の報告、及び具体的にどこをどの様に修繕して、どのぐらいの費用が必要になるかを打合せしました。
今回のように築３５年を超えているような中古の戸建の場合は、どうしても建物構造躯体上の劣化改善や耐震性を優先せざるを得ません。自分好みの内装リフォーム等も大切ですが、それ以上に「耐震補強」をはじめ、屋根や外壁等の雨水の侵入を防ぐ劣化改修工事、省エネ性などの建物の修繕を行う項目の修繕工事、つまり「建物の寿命」を延ばす修繕工事がポイントとなります。
もちろん予算との兼ね合いもありますが、まず上記事項を優先して そのあとに、自分の住みやすいように外装や内装工事（クロスの張替え、キッチンやお風呂など設備交換や間取り変更）どのリフォームを検討しましょう！
これで自分の予算とかけ離れてしまった場合は、無理にその物件を選ぶ必要はなく検討から外されても良いと思います。
特に、今回の用に築が古い戸建てを購入するような際は、必ず購入する前に
・建物の性能（状態）を把握し、劣化している修復工事にどのぐらいの費用がかかるのか
・耐震性を担保するのにどのぐらいの費用がかかるりそうなのかを
把握しなければ、怖くて購入出来ませんね。
建物の状態を把握し、そのおおよその改修費用を知るためにも建物調査が必要ですので、事前インスペクションは必ず実施しましょう！リニュアル仲介では２物件まで無料で実施しますので使わない手はありませんね。（耐震診断は有料）
先程ご紹介したA様は、無事に不動産の売買契約も済ませ、来年引渡しを受け、いよいよ改修工事に入っていきます。
私も出来上がりが楽しみです。またこちらで その後の進捗をご紹介してきます。
バイヤーズエージェント 中田でした。
