先日、「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」の講師として、お話をしてきました。
その際に、表題のような質問がありましたので、説明したいと思います。
まず中古住宅をリフォームして自分好みの住まいに仕立てたとしても、その家にずっと住み続けるとは限りません。10年も経つと転勤や転職、家族構成の変化などで暮らしぶりが変わり、住み替えを選択するシーンも出てきます。その際には住み慣れた家を人に売ったり、貸したりする事が重要となります。
自分が買った住まいが売りやすいか貸しやすいか、つまり資産価値が高いかどうかは、さまざまな条件で決まります。セミナーでは資産価値を考慮し、立地にこだわった住宅購入をおススメしております。ちなみに売却する場合は不動産会社に売値を査定してもらいますが、まずはその地域の相場を基に立地条件や広さなどから査定され、次にその物件の個別の条件や状態がチェックされます。つまりどんな街のどの場所に建っているかがまず問われ、さらにその家がどんな仕様でどの程度、リフォーム等を行ってきたかがポイントとなります。
また、貸す場合には売るときとは多少異なるポイントも加味されます。
そうしたポイントを知っておけば、物件を選ぶときの参考になると思います。下記にポイントをまとめさせていただきました。
point1 築年数：一般に築20年で建物価値がなくなるといわれています。
日本の住宅は欧米に比べて寿命が短く、木造住宅では20年程度で土地価格だけになってしまうといわれています。しかし最近では長期優良住宅の普及などで、建物を長持ちさせる動きが広がってきていますので、今後の不動産の概念は変わるかもしれませんが、今のところ、そのような話が一般的です。
point2 立地：駅近・利便の良い場所に評価額が高くなる傾向にある。
一戸建ての場合もマンションと同様に、どのような地域に立地しているかが評価のひとつのポイントであり、不動産の資産価値で最も重要な要素です。地域によっては学区によって評価が変わるケースもあります。逆に商業施設やオフィスが混在していたり、工場が近いといった立地条件では査定上の評価が低くなる傾向にあり、売る、貸すときの価格に影響してくる場合もあります。
point3 都心までの距離：近いほど高く評価される。
立地に関しては、都心までの距離が近いほど資産価値は高くなる傾向があり、将来売ったり貸したりするときに有利になるようです。これからは人口減少社会の為、出来るだけ、都心に近い、物件を持っておくことは重要となります。
point4 最寄駅までの距離：駅から近いと評価は高いが、バス便の場合は厳しくなる。
駅から近いほど売りやすく、貸しやすいのは一戸建ても同様です。しかし、一戸建ての場合はバス便など駅から離れた立地の物件も多いのですが、上記の通り、これからは人口減少社会の為、出来るだけ駅に近い物件を検討するよういしていただければと思います。
point5 日照・通風：南側に日照を遮る建物があるかどうかが評価のポイント。
日照や通風も一戸建ての資産価値を左右します。マンションは上層階ほど日照や通風が有利になりますが、一戸建てにはそうした要素がないので、周囲の建物の立て込み具合が重要なポイントです。特に南側に日照を遮る建物があると、評価が大きく下がってしまいます。また現状では南側が空き地になっていても、将来高い建物が建つと資産価値が下がる可能性があるので、周囲の状況の変化も考慮したいところです。
point6 土地形状：整形な土地が高く評価され崖地などは評価が低くなる。
土地の形状によって、建物の設計は影響を受けます。道路に面した間口と奥行きのバランスがとれた長方形や正方形の土地は、効率よく利用でき、設計の自由度も高いと言われます。査定する際にも整形地の評価は高く、不整形ほど低くなります。また、「路地状敷地（旗竿地）」も査定する際にはマイナス評価となります。
いずれにせよ、住宅購入後の資産価値の下がり方は購入する物件の「立地」等に強く影響を受ける為、上記の内容を把握して、今後の購入に臨んでいただければ幸いです。
法人営業部 犬木 裕
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