不動産取引ガイド

海外赴任者 帰任に備えた日本の家探し 8 【事前準備~売買契約締結 編 6/9】

前回に引き続き「STEP 4 『商談開始(=買付申込)から売買契約締結』」をご説明していきたいと思います。

■STEP 4 「商談開始(=買付申込)から売買契約締結」

3.リフォーム費用の把握

中古物件の場合には、買付を入れる前(ギリギリのラインでいくのであれば、買付後、売買契約の前まで)に「どの程度リフォームに費用がかかるか?」も把握しておかなければなりません。

それが分からないと、果たして自分が買える予算に収まるかどうかの判断がつかないからです。

「リフォーム」の中には、キッチンやお風呂等の設備交換やクロスの張替等の「表層リフォーム」と、劣化事象があった場合の劣化改善工事や耐震改修工事など「性能向上リフォーム」があります。

ここでは、お客様の希望するリフォームに加え、性能向上リフォームも実施した場合にかかる費用を把握しなければなりません。

費用の把握でポイントになるのは、「多めの金額で見積ってもらう」という点です。

実施するかどうかこの段階では決断できない部分のリフォームも含め、見積ってもらいます。

売買契約後にリフォーム費用が計画よりも安く済んだということであれば、全体の資金計画としては何ら問題ありませんが、その逆で後からリフォーム箇所が増えて金額が増えてしまうのは、資金計画が大幅にくるってしまうからです。

表層リフォームは、性能には関係のない見た目の部分ですので、実施しなければならないというものでは無く、お客様の許容範囲次第で0円にもなれば青天井にもなります。

一方、性能向上リフォームの方は、お客様の主観で判断するというよりは、専門家が診断を行ない、家を長持ちさせる、あるいは安全を守るために必要不可欠なリフォームですので、真面目な言い方をすれば、必ず実施した方が良いリフォームです(もちろん最終的にはお金を出すお客様の判断ですが)。

現在の中古住宅流通市場では、この「性能向上リフォーム」が意外と軽視されてしまっています。

中古住宅流通市場のメインのプレーヤーは不動産業者ということになりますが、この性能向上の部分については、不動産業界ではなく、建築業界の専門分野ですので、不動産業界では知らない方が圧倒的に多いのです。

性能向上リフォームは、政策誘導型リフォームとも呼ばれ、国としても推し進めたいリフォームなので、助成金、補助金、税の優遇等、いろいろとお得な制度があります。

例えば、旧耐震基準の戸建て住宅を買う場合には、何もしなければ住宅ローン控除・登録免許税の軽減・不動取得税の軽減等(以下、住宅ローン控除等)が一斉利用できませんが、耐震基準適合証明書を取得すれば、築年数に関係なくそれらが使えるようになります。

耐震基準適合証明書を取得する為には、多くの場合、耐震改修工事が必要になりますが、それに150万円かかったとしても、住宅ローン控除等で総額ざっくり250万円くらいの恩恵がありますので、特になるケースの方が多いのです。

仮に耐震改修が一般的な規模よりも大掛かりになって250万円かかったとしても、実質タダで現行の建築基準法同等の耐震性になるわけですから、本来は実施しない手はありません。

折角長く住む家を買うのですし、家族の安心を担保する為の住まいですので、住宅取得のタイミングで、性能向上リフォームを実施することを強くお勧め致します。

実は、建築業界の中でも、この性能向上の部分まできちんと設計できる事業者は限られています。

“HPのデザインがおしゃれ”というだけで建築会社を選んでしまうと、性能向上の設計ができる設計事務所や建築会社を別で手配しなければならなくなります。

リニュアル仲介はそれについても高次元でコーディネートできるサービス(別途費用が掛かるものではありません)をご用意しておりますが、この後のご説明にも関係する部分なので、「■STEP 4」の「5.リニュアル仲介ならではの強み」でそれをご説明いたします。

次回は、『STEP 4 「商談開始(=買付申込)から売買契約締結」 4.買付申込、建物状況調査実施時期の検討、既存住宅売買瑕疵(かし)保険付保の検討』です。

以上、リニュアル仲介本部パイロット店 エージェント石川でした。

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