販売図面を見ていると、部屋は広く窓もあるのになぜか「サービスルーム」と表記されている部屋を見かけることがあります。
サービスルーム（S）と普通の部屋は一体どこが違っているのでしょうか。

マンション等で見かける「サービスルーム（＝Sと表記）」には本当の「納戸」もありますが、中には窓もあり「なぜ個室じゃないの？」と思う部屋もあります。また同じ間取りなのに、上階では「洋室」、下階では「サービスルーム」と呼び方が変わっているケースも見かけます。その理由は、建築基準法上で「居室扱いにできない」からです。

建築基準法では、人が長い時間過ごす部屋を「居室」と呼び、居室に採光上必要な開口部面積を定めています（建築基準法28条）。最高に必要な開口部面積を算出する際に床面積に乗じる割合は、居室の用途で異なります。

・幼稚園・学校の教室や保育所の保育室では、床面積に乗じる割合が1/5以上
・住宅・共同住宅の居室、病院や診療所の病室等では、床面積に乗じる割合が1/7以上
その他、用途によっては、床面積に乗じる割合が1/10以上という場合もあります。

上記のように住宅用の居室の採光条件は部屋の床面積の1/7以上となっていますが、窓の目の前に階段やエレベーターがあって影になるようであれば、その部分は有効面積にカウントできません。そのように居室としての基準を満たしていない部屋を「サービスルーム」と呼び、居室と分けています。

▼サービスルームのデメリット
サービスルームがある間取りは、実際にリビング・ダイニング・キッチンのほかに個室が3室あっても「2LDK+S」となり、一部屋少なく表示されます。したがって同じ間取り・部屋数の「3LDK」表示の部屋よりも、価格が低く抑えられることが多いようです。

そのように考えるとお得のようにも思えますが、サービスルームの最も大きなデメリットは、居室と同じ設備が設けられていないケースがあることです。

例えば、テレビや電話回線をひいていなかったり、空調設備を設けられなかったり等・・。
とくに専用コンセントや壁のスリーブ（穴）がないと、クーラーを付けることが難しく、居室として使用しにくい等、普通の部屋とは異なる点がある可能性がありますので注意が必要です。
サービスルームと表記されている物件を内見する際には、その辺りも現場でチェックしましょう。

「居室の採光」について、より詳しく知りたい方は、こちらもご参照下さい。
http://www.iny.jp/regulation/cnstreg4.html

以上、中田でした。