住宅ローンの選択は、一番損のない得するやり方を探しておくのがポイントです。
そのために前提として考えておいた方がよい項目の一つとして「想定返済期間」があります。
ほとんどの方は、変動金利、固定金利などの種類、毎月の額、繰り上げ返済の場合の手数料等を気にする方が多いと思いますが、資金に余裕がある方は、この点も考えておいても良いかもしれません。
住宅ローンは返済期間が長いほど、利息も高くなるため、実際には繰り上げ返済を行って、最終的には25年前後ぐらいで返してしまう方が多いそうです。この繰り上げ返済の計画をローン計画とともに立てておき、それを頭に入れたうえで、金融機関はどこにするか、金利は固定にするか変動にするか、保証料は一括払いにするか分割にするか、といったことを決めた方が、より経済的な住宅ローンの計画ができます。
例えば、多少余裕があって10年～20年余りで返済できる見込みがあり、しかも金利引き下げがつくのであれば、変動金利型の方がお得です。逆に、資金的にぎりぎりに近く、35年かけてコツコツ返していくしかないのであれば、固定金利型のメリットも出てくるので、フラット35Ｓを選択肢に加えてみても良いでしょう。
ローン保証料は当然、「分割払い（金利上乗せ型）」の方が高く、35年かけて返済するのであれば一括払いの２から３倍くらいになってしまいます。ただし、35年ローンが繰り上げ返済によって15年短くなって20年になった、という場合には、使わなかった15年分の未経過分の保証料の一部が通常返金されます。
ただし、戻し保証料には下記のような注意点も存在します。
・全ての金融機関で、戻し保証料を受け取れるわけではない。
・かなりの割合で保証料は償却される
・戻し保証料を受け取るには、手数料として１万円程度必要になる
・借り換えの際にも戻し保証料は受け取れるが、別途全額繰り上げ返済手数料が必要になる
・金利上乗せ型の場合は、戻し保証は発生しない
変動金利型で借りたローンの繰り上げ返済は、ウェブ上で手続きを行えば手数料は無料になるところが多くなりました。変動金利型でこまめにゲーム感覚で返していきたいという人は、保証料は分割の方が得という場合も中には出てくるでしょう。
せっかく繰り上げ返済をしても、保証料の返金分が返金手数料で食われてしまって、結果は35年分の保証料に近い額を支払ったというケースもあります。このようなとき、分割払いならそれまでの分しか払っていませんから、その方がマイナスは小さいことになります。その点も結構な額になってきます。
保証料の支払い方は申込と時に決めたら変えられませんので、返済の計画をよく考えて、まずは銀行に、あるいはFPや不動産業者等によく相談しておくとよいと思います。
以上、中田でした。
