不動産取引ガイド

不動産取得税の注意点

住宅を購入し新しい生活に慣れてきたころに突然送られて来るのが不動産取得税の納付書!「住宅を購入したら不動産取得税を納めなければならない」ということを知らない人は高額な納付書にびっくりする方もいます。

不動産取得税は申告すると軽減できる場合があります。そこで今回は不動産取得税の軽減措置と必要な書類・計算方法・注意点などについて解説をします。

不動産取得税とは?

不動産取得税とは土地や建物といった「不動産」を購入(取得)したときにかかる地方税のことです。不動産を「取得」したときといっても以下のように課税されるケースとされないケースがあります。

不動産取得税の課税と非課税のケース

購入:課税される
譲渡:課税される
建物の増改築:課税される
等価交換:課税される
相続:課税されない(相続税がかかる)
「購入」には新築の建物を建築したときも含まれますし、新築マンションや中古戸建てを購入したときも含まれます。等価交換とは等価(同じ価値)の不動産を交換することであり、あまり多いケースではありません。一般的に等価交換の場合は金銭の受け渡しはありませんが不動産取得税はかかります。

不動産取得税に関する注意点

不動産取得税に関しては以下注意点があることを認識しておきましょう。

① 不動産取得税の請求は忘れたころにやってくる!

不動産取得税は地方税なので都道府県の税事務署から納税通知書が送付されます。ただ送付されるのは不動産を取得してから半年~1年後なので注意が必要です。

② 購入時の諸費用になっていないことがある

また一戸建てやマンションを購入するときは、不動産会社から購入時の諸費用の概算が提示されます。しかし不動産取得税は「不動産購入で発生する税金」になるので、諸費用として提示されないことが多いです。

不動産取得税の税率と計算方法について

不動産取得税の税率と計算式は以下の通りです。

不動産取得税の税率と計算式

土地:評価額(課税標準額)×3%
住宅:(建物):評価額(課税標準額)×3%
なお上記は軽減措置を適用しているため2021年3月31日までの税率になります。
原則は宅地も住宅も4%の税率なので、2021年3月31日は軽減措置がどうなっているか再確認が必要です。

また不動産取得税は東京都主税局のサイトに「不動産取得税計算ツール」があるので、そちらでシミュレーションすることができます。
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/syutokuzei.html

不動産取得税は地方税なものの基本的にどの都道府県も大きく変わりません。そのため、東京都以外の不動産も上記の計算ツールを利用できます。

不動産の評価額とは?

不動産取得税の「評価額」とはその不動産の固定資産税評価額になります。たとえば中古の戸建を購入する場合、その土地と建物には固定資産税がかかっています。税事務所から送付される納税通知書に固定資産税評価額が記載されているので、その金額が評価額です。

なお一戸建てなど「建物を新築する場合」では、建築段階では固定資産税評価額は分かりません。そのため一般的に不動産会社が評価額の概算を算出して、その評価額を基に不動産取得税のシミュレーションをすることが多いです。

固定資産税評価額が控除額よりも低い場合、不動産取得税は免税されます。
つまり、課税されません。
どういうことかというと、たとえば住宅の不動産取得税の計算式は「評価額(課税標準額)×3%」で、評価額とは固定資産税評価額のことでした。

不動産によっては評価額から一定額の「控除」を受けられます。そのため「(固定資産税)評価額<控除額」となれば、そもそも「評価額0円(もしくはマイナス)×3%=0円」という計算になるのです。この状況になれば当然ながら不動産取得税は免税されるというわけです。

都道府県によって免税措置がある
また都道府県によっては前項以外の免税措置があります。たとえば東京都主税局では課税標準額(控除などを加味した評価額)が、以下の金額未満の場合には免税となります。

不動産取得税の免税措置
土地:10万円
住宅(新築、増築、改築の場合):23万円
住宅(売買など):12万円

≪注意≫
ただし上記措置はあくまで東京都の話なので各都道府県で確認が必要です。
居住用の場合、税率3%の軽減措置(標準税率軽減)、宅地なら、課税標準額は半分に
次に居住用不動産を取得した場合の軽減措置である以下を解説します。

宅地の軽減措置

税率3%の条件
上述のように2021年3月31日までは税率が4%から3%に軽減されます。しかし土地に関しては投資用でも3%に軽減されますが、建物に関しては住宅のみ3%に軽減されます。つまり住宅以外の投資用建物や倉庫などに関しては、税率は4%のままです。

宅地の軽減措置
また住宅を建築するための宅地であれば、宅地(土地)の課税標準額が1/2となる特例もあります。ただしこちらの軽減措置も2021年3月31日までなので、その日以降は軽減措置を確認しなければいけません。

つまり、まとめますと
宅地:固定資産税評価額×1/2×3%
住宅(建物):固定資産税評価額×3%
ということになります。

控除額についての詳細は、かなり細かい規定があります。
そのようなものを含めて不動産取得税の詳細は、下記URLもあわせてご確認下さい。
(東京都主税局)
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/fudosan.html#gaiyo_01

以上、中田でした。

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