新築物件とは違い、中古住宅はその物件によって状況が様々ですので、販売されている価格だけで比較することはできません。その地域の相場観に加えて、どの年代の建築基準法が適用されているのか？減税利用の可否は？想定されるリフォームの内容と費用は？等様々な要素が絡みます。このあたりの情報が出そろって初めて検討するのが本来の姿なのだと思います。
本日は事例として、私が普段お住まい探しをしているお客様にお送りしているメールを、そのままコピペしてみました。リニュアル仲介では、中古住宅でも安心してお買い求め頂けるよう情報発信に努めております！
以下、メール転記。
■東所沢4丁目 中古戸建 2360万円
⇒築20年超なので、住宅ローン減税を利用する為には、耐震診断・補強を行ない耐震基準適合証明書を取得するか、既存住宅売買瑕疵（かし）保険を付保する必要があります。本物件は新耐震基準なので、まずは瑕疵保険付保の線から検討するのが良いでしょう。瑕疵保険付保の為には、構造の確認と、劣化事象の確認を求められます。構造の確認については、新耐震基準であればクリアとなりますので、本物件の場合には、耐震診断・補強は不要ということになります。劣化事業は簡単に言えば雨漏り等ですので、現地で確認してみないと、修繕工事の要不要が判断できません。
リフォームの予算感としては、「設備交換やクロスの張替等」の表層リフォームと劣化があった場合の劣化改善工事となりますので、300～500万円位が多いかと思います。ただ、表層リフォームは性能には関係のない見た目の部分ですので、実施しなければならないというものでは無く、お客様の許容範囲次第で0円にもなれば青天井にもなります。
ここまでは“耐震不要”とご説明してきましたが、過去に間取り変更をしていた場合や、これから行なう場合には、耐震診断・補強が必須となります。但し、新耐震基準なので、比較的安価な耐震補強で済むことが多いです。表層リフォーム＋100万円～150万円程度の補強コストというイメージです。
尚、瑕疵保険の構造に関する規定については上記のように「新耐震＝クリア」ということになっておりますが、真面目に言えば、現行法では無いので、耐震診断・補強は行なうのが好ましいです（必須ではありません）。
写真では、古いウッドデッキが目につきますが、撤去することは簡単ですので、あまり気にしないでください。
リニュアル仲介本部パイロット店 石川でした！
