不動産取引ガイド

自宅の売買や買い替えの場合、路線価を0.8で割ると時価の目安になる?!

国税庁は2021年7月1日、土地の相続税の算定基準となる路線価を発表しました。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

■ ちなみに路線価とは?!

国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公示するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されています。この公表された土地価格を「路線価」といいます。

路線価は大きく分けて「財産評価基準」の一つになります。財産評価基準は、相続税や贈与税を計算するときの基準として国税庁が毎年公開しているもので、路線価以外に、倍率、各種割合、地区区分などがあります。

その為、今年、土地を相続したり、贈与されたりした場合は路線価が税額を計算する際の基準となります。納税の必要がない場合でも土地の分割や売買する際の価格の目安になるなど路線価の利用場面は多いので、これから住宅購入をご検討の方には一つの目安として、路線価も参考にされる事をお勧めします。

■時価の目安となるのは、路線価を0.8で割った価格?!

路線価は1月1日時点の土地1平方メートル当たりの標準価格のことですが、国土交通省が例年3月に公表する公示地価の8割が目安となっており、公示地価がない地域は不動産鑑定士などの意見をもとに決定されています。実際の取引価格や経済情勢などを反映して変動します。ちなみに、2021年の全国平均の路線価は前年比0.5%減と、6年ぶりの下落となりました。残念ながら新型コロナウイルスの感染拡大による景気停滞の影響が大きかったようです。一方で下落は一時的で、当面、地価は底堅く推移するとの見方は根強い様子です。

地価が上がれば保有する土地の価値は上昇します。しかし、相続税を考えた場合は価格上昇が相続税の上昇につながる為、喜べない状況となります。

また、これから不動産購入を検討されている方はこの路線価を使って、これから購入予定の土地の評価額を知るのは難しくない。一般的な住宅地なら土地が面する路線価に面積を掛ければ評価額が求められます。上記の国税庁HPの「路線価図」で路線価が出ていますので、地域を選ぶと地図上の道路に千円単位で路線価が記されます。

土地の形状などによっては「補正率」で評価額が調整され、間口が狭い、奥行きが長いといった場合は1より小さい値を掛けて評価を下げます。逆に自宅が正面と側方の2つの道路に面している角地は1つの道路だけに面している土地より評価が高くなります。補正率の例は国税庁のサイトなどに掲載されていますので、参考にしていただければ幸いです。

■路線価はどのようなシーンで使われているのか?!

路線価が使われているシーンを見てみると、「土地の相続税評価額の算出」、「相続時の土地の分割」、「配偶者へのマイホームの贈与」「自宅の売買や買い替え」等が考えられます。

路線価はあくまで基準の価格となります。遺留分を巡る紛争などで裁判所に解決を求める本格的な紛争になると裁判所は路線価をそのまま使うことはなく、時価で判断するようです。このような裁判所の依頼で土地の時価は出す際には不動産鑑定士などに評価を依頼することになるようです。

不動産購入時には多くの方が、「価格は妥当であるか?」といった悩みを持たれると思います。その際の一つの指標として、「路線価」を参考にしていただければ幸いです。

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法人営業部 犬木 裕

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