不動産取引ガイド

起こりえる絶望的な新築マンションの未来。本部エージェントの現場レポート≪中古マンション編≫5

中古マンションには無い、新築マンション独特のリスク。その一つに、将来、共用部の維持管理がどのようになるのか全く予測不能、ということがあげられると思います。つくづくそれを実感させられる物件に出会いました。

 

先日、横浜市某所の築約25年のマンションを見に行きました。

誰もが一度は聞いたことがある大手デベロッパーのブランドを冠したマンション名で、販売図面に掲載されている写真は重厚な雰囲気を醸し出しています。管理費・積立金が安すぎるマンションは要注意ですが、それも適正な範囲です。物件価格は、築年数がある程度経っている分、割安な印象。

 

お部屋に入ると、何も問題なしリフォームをすれば、十分魅力的になります。

バルコニーに出て、手すりや雨どいなどを観察してみると、少し気になる箇所が散見されました。雨どいや、手すりの防水部分(写真がないと表現が難しいですが)に、ひび割れがあります。軽微なものであればよいのですが、明らかに水が浸入するレベルの幅です。上に目を向けて上階のバルコニーの裏にあたる部分をみてみると、少し黒ずんでいます。これは大規模修繕が近々行われるはずと思い、売主仲介会社からマンション管理会社発行の管理に関する開示書類をお借りして内容を確認すると、大規模修繕の議案はでておらず、修繕積立金残高は2,000万円ちょっとという状況。

これはかなり危なっかしい財務状況です。

 

内見を終えて、マンションの外観を歩きながら見て回ると、外壁タイルが欠損している箇所が沢山ありました。1、2箇所ではなく、沢山あるのです。これで、積立金残高が上記の金額では、どう考えても修繕が追いついていきません。維持管理がなおざりになっているのが明らかで、現在は、まだ綺麗な雰囲気を保っていますが、このような状況が続けば、

将来的には劣化が進行し、資産価値を落とし続けていくことになるでしょう。

 

あるお客様がこんなことをおっしゃっていました。

一緒に見に行った維持管理が非常に良好な築30年の中古マンションをご覧になり、「30年でこの綺麗さを保っているというのは、維持管理がしっかり行われているという実績があるということですから、とても安心ですね。」。私もまったく同感です。

 

内見のときには、キッチン・お風呂・クロスなどが綺麗か汚いかや、眺望、日当たりなどに意識が向くものです。もちろん、それも大切なのですが、バルコニーにでたときには、くるりと体を反転して、外壁や目地、上階のバルコニーの裏(=見てる部屋の庇)なども、

しっかりと観察することをお勧め致します

■バルコニーにある雨どいの接合部分に大きなひび割れ。

 

■バルコニーと外壁の間に大きなひび割れ。

■水切りの接合部分のコーキングに大きな隙間。

■共用部出入口の梁に黒いしみ。

■外壁の欠損。鉄筋が露出している箇所も。

 

以上、リニュアル仲介本部 パイロット店エージェント 石川でした!

 

ピックアップ記事

  1. 買ってはいけない物件を自分でチェック
  2. 立地適正化計画をご存知ですか?
  3. 住宅購入と 生涯の資金計画
  4. 危険な場所は 地形図で見分ける
  5. 建物インスペクションを実施する最適なタイミングとは?

関連記事

  1. 不動産取引ガイド

    不動産「ババ抜き」状態?!災害危険地は住宅優遇を排除される時代へ

    2020年9月23日に相次ぐ災害を受け、国土交通省は住宅政策を軌道修正…

  2. 不動産取引ガイド

    2019 年4月度の不動産相場

    公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2019…

  3. 不動産取引ガイド

    メリット大!安心・快適に住める「長期優良住宅」

    長期優良住宅の制度が始まり、早10年が経過しようとしています。…

  4. 不動産取引ガイド

    防災の基本は最悪の想定から

    今年は東日本大震災から丸10年ということで、マスコミを中心に防災に関す…

  5. 不動産取引ガイド

    人口減少時代の都市開発(コンパクトシティ化)が遅れている?!

    先月の日本経済新聞に「コンパクトシティーに逆行」という記事が出ていまし…

  6. 不動産取引ガイド

    住宅を購入する際の販売図面に記載されてますが、あの数字の意味ご存知ですか?

    今更聞けない!!建ぺい率・容積率について…建ぺい律とは、建築面…

  1. お金・ローン・税金

    諸費用をアプラスで借り入れる際の必要書類の条件の緩和がありました!
  2. 不動産取引ガイド

    ニュー・ノーマル時代の不動産業とは?
  3. 不動産取引ガイド

    住宅は一生の買い物でなく、家族構成に応じて買い替えるべし
  4. お金・ローン・税金

    2020年12月 フラット35金利のご案内
  5. 不動産取引ガイド

    異常気象と思われる豪雨!
PAGE TOP