住宅をはじめ不動産にとって「道路」の規定はとっても重要です。
不動産業者が購入前にきちんと確認をしてくれますので、専門的に覚える必要はありませんが、基本だけは押さえておきましょう。
とくに大切な敷地の「接道義務」と、その対象となる道路の種類について、不動産を購入する前にぜひ知っておきたい基本的なポイントをお伝えします。
▼建築物敷地の「接道義務」のポイント
「建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」
というのが、建築基準法第43条1項に定められた、いわゆる「接道義務」です。
※【注意点①】
上記「道路」といのは、あくまでも「建築基準法による道路（建築基準法第42条）」でなければなりません。法42条に合致しない道路に接していても接道とはみなされない。
※【注意点②】
建築基準法で認められた道路であれば、それが公道でも私道でも変わりはありません。
「道路」を規定する法律には、建築基準法、道路法、道路交通法、道路運送法などがあり、それぞれ定義する「道路」の内容が異なるほか、日常生活でイメージする「道路」ともいくつかの違いがありますので注意しておきましょう。
この「接道義務」が満たされていない敷地は、建物が建てれません。
いわゆる「再建築不可の物件（土地）」という事になります。
≪再建築不可の物件≫
・前面道路が建築基準法上の道路でない。
・接道が２ｍ未満
つまり、「接道義務」を満たしていない敷地は、「再建築不可物件」となります。
このような建物の建築ができない不動産は二束三文で、土地の評価がかなり低くなります。担保価値がないので金融機関も住宅ローンの融資対象外としております。
そのため一般的にはかなり格安で売られており、基本的には現金での購入しかできません。
地震や火災などの自然災害により建物が半壊、全壊してしまった場合は、建物を建てれませんので、仮に現金で購入できる資力をもっていたとしても、一般消費者の方は購入を見送るべき物件といえます。
以下、建築基準法42条に定める道路の種類について、参考までに記載をしておきます。
覚える必要はありませんので、参考程度にとどめて下さい。
▼建築基準法による「道路」の定義
建築基準法第42条によって「道路」として認められるのは、次の条件に該当するものです。
◆ 道路法による道路（第42条1項1号）
国道、都道府県道、市町村道、区道で、幅員が4ｍ以上のもの。公道になります。
◆ 都市計画法などにより造られた道路（第42条1項2号）
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもので、たいていは公道ですが、私道の場合もあります。
◆ 既存道路（第42条1項3号）
建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員が4ｍ以上のもので、公道か私道かを問いません。なお、建築基準法施行後に都市計画区域へ編入され、新たに接道義務が適用されることとなった区域では、その編入日時点で存在した道路がこれに該当します。
◆ 都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路（第42条1項4号）
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものは、現に道路が存在しなくても、そこに道路があるものとみなされます。
◆ 特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路（第42条1項5号）
建築物の敷地として利用するために、他の法律によらないで造られる幅員4ｍ以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。いわゆる「位置指定道路」です。築造時点では原則として私道ですが、その後に公道へ移管されているケースもあります。
◆ 法が適用されたとき既にあった幅員4ｍ未満の道路（第42条2項）
建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員が4ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定をしたものです。いわゆる「42条2項道路」または「2項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるもので、敷地のセットバックにより将来的に4ｍの幅員を確保することが前提となっています。
これらの条件のどれも満たさないものは、たとえ見た目が道路そのものであっても、建築基準法上では「道路」として扱われません。「公道」でありながら、建築基準法上の道路ではないもの（公道扱いの通路）も存在しています。
なお、自動車専用道路など一定のものは、接道対象の道路から除かれています。
以上、バイヤーズエージェント中田でした。
