不動産取引ガイド

売る時に価格が下がりやすい物件とは?(自主管理のマンション編)

マンションは各住戸の所有者(区分所有者)で管理組合を設立する事が義務付けられていて、管理組合は消防設備点検やエレベーターの保守点検など決定の点検項目を実施しなければならないことになっています。管理に関してはほぼ素人である住民(区分所有や)がエレベーターや消防設備の点検を実施したり、区分所有者全員から管理費等を徴収してトラブルのないように管理する事は、様々な法令や専門知識も必要なことから難しいので、費用を支払って、マンション管理のプロである管理会社に委託するケースがほとんどです。

しかし、管理会社へ支払う管理費用を節約したいという目的等で管理会社へ委託せず、自分達で直接管理を行う管理組合も存在します。その、自分たちの自らで行う管理形態を「自主管理」と言い、管理会社へ委託する管理形態を「委託管理」といいます。

自主管理の場合、管理費や修繕積立金の預金名義が理事長名義になることがあり、過去に自主管理マンションで、理事長の私的使い込みの問題や、理事長の工事業者からの紹介料の私的受領の問題など、裁判にまで発展するケースがありました。(もちろん、きちんと運営しているマンションもたくさんあります。)時々マンション内で誰々派と誰々派のどちらにつくのか悩むなどといったことが起きるケースや、一部の区分所有者が自分たちに都合のいいように運営のイニシアティブを握ってしまうということもあり、色々心労になることもあります。

管理会社に管理費などの徴収管理や建物管理業務を任せておけば、何か問題が起きても管理会社に責任を追及する事も出来ますが、自主管理でスト責任の所在があいまいになることもあり、トラブルになりやすいと言えます。区分所有者も第三者的な「管理会社の担当者」へは言いやすいことも、所有者が持ち回りで行う「理事長」などには、同じ住民である場合が多いことから、言いづらいこともあります。

自主管理のマンションは、購入前に管理運営に問題がないか十分に調べる必要がありますが、万が一、管理組合の中で大きな問題を抱えていたり、ある住民グループと理事長側グループが裁判中であるなど何かトラブルをかけていると買主は不安になり、場合によっては購入を見合わせることもあるなど、売りにくくなることから資産価値に影響する場合があります。

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