不動産取引ガイド

眺望・採光が良いルーフバルコニーが“あだ”になる!本部エージェントの現場レポート≪中古マンション編≫④

今回見てきたのは、都内某所、築15年の中古マンション。
80㎡超、ルーフバルコニーはなんと150㎡を超える、マンション最上階の特別仕様のお部屋です。
とてもいい物件なのですが、買ってはいけない落とし穴がありました。
トップ画像は、本物件が現在販売中の物件の為、イメージ画像を用いました。実際のものはもっとゴージャスで、バルコニーのほぼ全面にウッドデッキや砂利、植栽があり、さらには、バーベキューをする為の窯やテーブル、冷蔵庫まで設置されています。
おしゃれなレストランのテラス席とそん色ないほどの仕上がり。
作るまでにお金がかかっていることは誰が見ても明らかです。
マンションですので管理規約上は、当然、火気使用は不可となっているはずですが、最上階にあるのはこの住戸だけ。
文句を言われることはまずないでしょう(ほんとはダメですよ)。
天気のいい日に、BBQをしながら美味しいお酒を飲んでいる風景が頭をよぎります。“この物件を買えば、これがそのままこれがついて来る、子供も遊べるなぁ”と楽しい気分になります。
でも、少し冷静に考えてみると、マンションがおよそ12~15年周期で行なう大規模修繕工事(屋上防水含む)は、どのように施工するのだろうか?という疑問がわきます。
マンションは他の所有者がいますから、最上階の人の独断で「防水工事は部分的に行なう」なんてことはできるはずがありません。
当然、全て一旦どかして、工事が終わったら戻すということになります(※)。
ではその費用は、誰が負担するかと言えば、当然にそのバルコニーを専用使用することができる住戸の所有者ということになります。
これだけの量ですから、かなりの金額になるでしょう。
さて、もう少し割り切ってみると、こんな考え方もあります。

自分がその物件を買って、楽しくバルコニーを使用する。

その後、大規模修繕工事になった時には、思い切ってすべて処分してしまって、大規模修繕工事後は、新築当初の状態と同じようにまっさらな状態にしてしまう。

という考え方です。

当然撤去の費用が掛かりますが、結局はお金の話ですので、かかる費用と同じ分、売買金額の値引きを売主側に要求し、もしのんでくれれば買うということにすればいいのです。

この場合、「楽しくバルコニー使用」の期間がどの程度ありそうかということも気になるところです。

買って、一年後には大規模修繕となってしまっては、何となくリスクをとった甲斐がないような気がしてしまいます。

大規模修繕が近々行われそうかを判断する時には、管理会社へのヒアリングというが有効な手段ですが、それ以外にも現地ですぐにできる方法があります。

下記写真のように、後から設置されたウッドデッキ等で隠れていない屋上部分や、外壁のタイル仕上げが無い部分、タイルの継ぎ目のシリコンなどの劣化状況を確認する方法です。

防水層に大きな亀裂があるなどは言わずもがなですが、それ以外にも細かいクラックが散見されるとか、シリコンの部分が固くなってひび割れしているとか(健全な場合はグレーで弾力があります)、写真のように、シミ、コケ、草が生えているなど、あった場合には、防水工事をする必要があります。

今回の物件は、築15年ですから、通常であれば数年前に大規模修繕工事が終わっていてもおかしくありません。

でも、写真のような状況ですので、恐らく過去には行われていないのでしょう。

となると、かなり近い将来に修繕工事が行われる可能性が高いということになります。

もし、管理組合の財政状況が思わしくなく、工事ができないというような状況なのであれば、確実に購入は見送った方がいいでしょう。

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※共用部にこの手のものを設置するのはNGなので、戻すのも本当は不可です。

今回の物件は、強力に感性に訴えかける、とても素敵な物件でしたが、将来の資産価値のことを考えると、危なっかしい物件といえるでしょう。以上、リニュアル仲介本部 パイロット店エージェント 石川でした!

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