不動産取引ガイド

眺望・採光が良いルーフバルコニーが“あだ”になる!本部エージェントの現場レポート≪中古マンション編≫④

今回見てきたのは、都内某所、築15年の中古マンション。
80㎡超、ルーフバルコニーはなんと150㎡を超える、マンション最上階の特別仕様のお部屋です。
とてもいい物件なのですが、買ってはいけない落とし穴がありました。
トップ画像は、本物件が現在販売中の物件の為、イメージ画像を用いました。実際のものはもっとゴージャスで、バルコニーのほぼ全面にウッドデッキや砂利、植栽があり、さらには、バーベキューをする為の窯やテーブル、冷蔵庫まで設置されています。
おしゃれなレストランのテラス席とそん色ないほどの仕上がり。
作るまでにお金がかかっていることは誰が見ても明らかです。
マンションですので管理規約上は、当然、火気使用は不可となっているはずですが、最上階にあるのはこの住戸だけ。
文句を言われることはまずないでしょう(ほんとはダメですよ)。
天気のいい日に、BBQをしながら美味しいお酒を飲んでいる風景が頭をよぎります。“この物件を買えば、これがそのままこれがついて来る、子供も遊べるなぁ”と楽しい気分になります。
でも、少し冷静に考えてみると、マンションがおよそ12~15年周期で行なう大規模修繕工事(屋上防水含む)は、どのように施工するのだろうか?という疑問がわきます。
マンションは他の所有者がいますから、最上階の人の独断で「防水工事は部分的に行なう」なんてことはできるはずがありません。
当然、全て一旦どかして、工事が終わったら戻すということになります(※)。
ではその費用は、誰が負担するかと言えば、当然にそのバルコニーを専用使用することができる住戸の所有者ということになります。
これだけの量ですから、かなりの金額になるでしょう。
さて、もう少し割り切ってみると、こんな考え方もあります。

自分がその物件を買って、楽しくバルコニーを使用する。

その後、大規模修繕工事になった時には、思い切ってすべて処分してしまって、大規模修繕工事後は、新築当初の状態と同じようにまっさらな状態にしてしまう。

という考え方です。

当然撤去の費用が掛かりますが、結局はお金の話ですので、かかる費用と同じ分、売買金額の値引きを売主側に要求し、もしのんでくれれば買うということにすればいいのです。

この場合、「楽しくバルコニー使用」の期間がどの程度ありそうかということも気になるところです。

買って、一年後には大規模修繕となってしまっては、何となくリスクをとった甲斐がないような気がしてしまいます。

大規模修繕が近々行われそうかを判断する時には、管理会社へのヒアリングというが有効な手段ですが、それ以外にも現地ですぐにできる方法があります。

下記写真のように、後から設置されたウッドデッキ等で隠れていない屋上部分や、外壁のタイル仕上げが無い部分、タイルの継ぎ目のシリコンなどの劣化状況を確認する方法です。

防水層に大きな亀裂があるなどは言わずもがなですが、それ以外にも細かいクラックが散見されるとか、シリコンの部分が固くなってひび割れしているとか(健全な場合はグレーで弾力があります)、写真のように、シミ、コケ、草が生えているなど、あった場合には、防水工事をする必要があります。

今回の物件は、築15年ですから、通常であれば数年前に大規模修繕工事が終わっていてもおかしくありません。

でも、写真のような状況ですので、恐らく過去には行われていないのでしょう。

となると、かなり近い将来に修繕工事が行われる可能性が高いということになります。

もし、管理組合の財政状況が思わしくなく、工事ができないというような状況なのであれば、確実に購入は見送った方がいいでしょう。

%e7%9c%ba%e6%9c%9b%e3%83%bb%e6%8e%a1%e5%85%89%e3%81%8c%e8%89%af%e3%81%84%e3%83%ab%e3%83%bc%e3%83%95%e3%83%90%e3%83%ab%e3%82%b3%e3%83%8b%e3%83%bc%e3%81%8c%e3%81%82%e3%81%a0%e3%81%ab

%e7%9c%ba%e6%9c%9b%e3%83%bb%e6%8e%a1%e5%85%89%e3%81%8c%e8%89%af%e3%81%84%e3%83%ab%e3%83%bc%e3%83%95%e3%83%90%e3%83%ab%e3%82%b3%e3%83%8b%e3%83%bc%e3%81%8c%e3%81%82%e3%81%a0%e3%81%ab

※共用部にこの手のものを設置するのはNGなので、戻すのも本当は不可です。

今回の物件は、強力に感性に訴えかける、とても素敵な物件でしたが、将来の資産価値のことを考えると、危なっかしい物件といえるでしょう。以上、リニュアル仲介本部 パイロット店エージェント 石川でした!

***************************************************

■不動産の資産価値を即座に判断

セルフインスペクションアプリ「SelFin」

https://self-in.com/(ご利用は無料です)
■資産となる家を真剣に考えるセミナー

http://www.rchukai.com/#!seminar/c1vy0

***************************************************

 

 

大事な老後資産 50歳になったら検討しましょう。前のページ

お隣さんと土地を出し合い小道整備 地役権を活用しての街づくりとは?!次のページ

ピックアップ記事

  1. 建物インスペクションを実施する最適なタイミングとは?
  2. 立地適正化計画をご存知ですか?
  3. 土地価格の相場を知る方法
  4. 住宅購入は不安でいっぱい
  5. 危険な場所は 地形図で見分ける

関連記事

  1. 不動産取引ガイド

    間取りの失敗ランキング!

    現在、自宅の建て替え計画がありますのでいろいろな雑誌を見ます。そこ…

  2. 不動産取引ガイド

    持ち家派は知っておくべき、民法改正とは!?

    今年そして来年と、相続に関連する法律が立て続けに改正されています。…

  3. 不動産取引ガイド

    ペット付きマンション。そろそろペット付き戸建も登場か…

    最近猫付きマンション賃貸が人気が出ているのを耳にしますが、どのようにし…

  4. 不動産取引ガイド

    住生活基本法を知る!

    今回は、住生活基本法についてです。我が国の住宅政策としては、昭…

  5. 不動産取引ガイド

    土地価格の決定要素とは?

    不動産エージェントの中田です。今日は、土地の価格について、その決ま…

  6. 不動産取引ガイド

    土砂災害のリスク

    長雨や台風がもたらす大雨による災害が毎年懸念されており、今年もすでに大…

  1. 不動産取引ガイド

    避難グッズの置き場所は?
  2. リニュアル仲介通信

    平成26年10月 住宅ローンの落とし穴
  3. 不動産取引ガイド

    不動産取引もITでスムーズに
  4. 不動産取引ガイド

    住宅性能表示制度とは
  5. 不動産取引ガイド

    マンション購入時にプロが見る注意すべきポイント(中古編)
PAGE TOP