再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たしておらず、建物を建て替えることができない土地や物件です。
■再建築不可物件の例
・敷地に接する道路の幅員が4m未満である
・路地や通路（非道路）のみに接している
再建築不可物件のメリット
・取得費用が安い
・固定資産税などが安い
・税務メリットが生まれやすい
・昔ながらの住まい、レトロな物件をお探しの方
再建築不可物件のデメリット
・土地としての担保が低く、融資が適用されにくい
・地震や火災で建物が倒壊し、新たに建築が必要となった場合、建築許可が下りない
2025年4月に予定される建築基準法改正で「4号特例」が縮小されることとなっており、木造の建物を中心に影響が出る見込みです。
■建築基準法の「4号特例」とは？
「4号特例」とは、建築基準法第6条で規定される「4号建築物」において、建築士が設計した、または建築士が設計どおりの施工が実施されたことを確認した際には、建築確認申請が不要となる特例のことを指します。
なお、都市計画区域などに該当する地域においては建築確認申請が必要です。
改正前である現行法で4号建築物に該当する建築物は、次の要件に当てはまる建築物が該当します。
● 木造2階建て以下で延べ面積500平方メートル以下のもので、かつ下記に該当しないもの
・高さ13メートル超え、軒高9メートルを超えるのもの
・店舗や車庫、共同住宅などの特殊建築物の場合は200平方メートルを超えるもの
● 木造以外の平屋建て、かつ延べ面積200平方メートル以下のもの
改正後は、上記の4号建築物が「新2号建築物」「新3号建築物」へ見直されます。
これにより、地域を問わず建築確認審査が必要となる建物の範囲が広がる予定です。
法改正が行なわれる背景には、建築物省エネ法の改正にともなう省エネ対策の強化や、性能強化による重量化がもたらす倒壊リスクの回避が求められていることなどがあります。
■2025年4月法改正での変更ポイント
大規模なリフォームを行なうとき、建築確認申請をしなければならない建物が増えることです。
改正後は「新2号建築物」「新3号建築物」が新設されます。
4号建築物のうち、木造2階建てと延べ面積200平方メートルを超える木造平屋は「新2号建築物」に該当し、審査省略制度（4号特例）の対象外となります。
これらの建物で大規模な修繕・模様替えを実施する場合、建築確認申請が求められるようになるのです
「新3号建築物」では従来どおり建築確認申請が不要ですが、該当するのは延べ面積が200平方メートル以内に収まる木造平屋のみです。
リノベーションなどで申請対象となるケースが大幅に増えると考えられます。
■再建築不可物件が今後リフォームしづらくなる理由
再建築不可物件は現行法の基準を満たさない「既存不適格」の状態にあるため、建築確認申請で建築許可が下りないことが関係しています。
現行でも、再建築不可物件における建築確認申請を要するリフォームや模様替えは原則不可です。
法改正後、再建築不可物件の場合、建築確認申請が不要な延べ面積200平方メートル以下の木造平屋しか大規模な修繕・模様替えができなくなります。
そのため、再建築不可物件の多くで大規模なリフォームができなくなると考えられるのです。
※「大規模な修繕・模様替え」とは、建築物の主要構造部の1種類以上について半分超を修繕・模様替えすることを指します。また、主要構造部とは壁、柱、床、梁、屋根、階段などのことです。
土地の入手を検討される場合は再建築できる土地かどうか、土地の価格や建物の修繕などに大きく影響をおよぼすため、一度確認が必要です。
確認方法は対象の物件の所在地を管轄する市町村役所で行ないますが役所で再建築不可かどうか調べる際は資料の提出が必要です。
窓口で住所だけを伝えても、確認はできませんので注意してください。
私も自宅の建て替えの際に管轄する市町村役所に相談しましたが再建築不可物件となり、対処方法を確認しながら3～4年ほどの時間を要しました。
素人にはかなりハードルが高く資料を集めたり、手続きが複雑でかなり苦労しました。
今後お住まい探し際、一般価格より割安な物件を見つけた時は購入を決断する前になぜ安いのかの理由を専門家に調べて頂いた方が良いと思います。
お住まい探しの物件でご不明な場合は必ず相談にのってくれる専門家にご相談ください。
リニュアル仲介、渡辺でした。
