お金・ローン・税金

【超重要ポイント まとめ】中古住宅と住宅ローン控除と“かし保険付保証明書”

確定申告の時期ですので、本日は「中古住宅」の「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除の略)」について掘下げてみたいと思います。先に申し上げておくと、「耐震基準適合証明書」ではなく、「かし保険」の方を掘下げていきます。これから家探しをしようとお考えの方は必ず覚えておきたい情報です。また、中古住宅を既に買っている方は、もう手遅れになっているかもしれません...
ちなみに、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」措置等他の税制の優遇も同様の適用要件になっていることが殆どなので、注意が必要です。

さて、まずは基本的なところから国税庁のHPを抜粋してご説明したいと思います。中古住宅を取得して住宅ローン控除を利用するには、築年数の要件があるというのがポイントで、下記のように定められています。

※今回は、その他の要件についての説明は省略しますので、詳しくはこちらをご覧下さい(国税庁 https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm)。

【国税庁HP抜粋】

(1) 取得した中古住宅が次のいずれにも該当する住宅であること。

ロ 次のいずれかに該当する住宅であること。

(イ)家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること。

(ロ)地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること(平成17年4月1日以後に取得をしたものに限ります。)。

≪抜粋終わり≫

上記(イ)を簡単に言えば、木造戸建ての場合は築20年超、マンションの場合には築25年超になると減税等(その他の税制優遇が適用になりませんので注意)が適用にならないということです。つづいて、(ロ)は、構造が安全であれば、減税適用ということを言っており、上記の“20年”を越えていたとしても、減税が利用できるようになります。

では、“構造が安全”というのは何かというと、下記のように書かれています。

【国税庁HP抜粋】

(注)「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの(耐震基準)に適合する建物」とは、その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの、その家屋の取得の日前2年以内に住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2又は等級3であると評価されたもの又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの(住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限ります。)をいいます。

≪抜粋終わり≫

上記一文の中で、「耐震基準適合証明書」と「既存住宅売買瑕疵担保責任保険」という言葉がでてきます。前者ついては、文末のリンク先に詳しく解説していますので割愛し、後者の「既存住宅売買瑕疵担保責任保険(以下、売買かし保険)」について、ご説明をしていきたいと思います。売買かし保険制度自体の詳細についても文末にリンクを張りました。

まず、言葉を分解してみましょう。それぞれに意味があります。

「既存住宅」というのは、既に建っている住宅のことで、簡単に言えば中古住宅のことと捉えて下さい。つまり中古住宅向けの保険だということですね。次に、「売買」という言葉が入っています。ここが重要ポイントで、既に建っている住宅向けの「かし保険」には、「リフォームかし保険」というのもあります。今回の減税適用の話しで出てくる「かし保険」はこのリフォームかし保険は対象とされておらず、「売買かし保険」でなくてはいけません。売買かし保険というのは、売買のタイミングで手続きをすることで付けることのできる保険なのですが、「買った後からでは付けられない」というのが超重要ポイントです。買った後というのは、売買契約ではなく所有権移転(※)のタイミングのことをさしています。

この時までに、保険が付いたという証である「付保証明書」という書類を取得しておかなければいけません。付保証明書を得るには、書類・お金のやり取りが必要なのはもちろんのこと、当該建物の検査を行ない、所定の基準をクリアしていることが確認できなければいけません。これらの手続きには一定の期間を要しますので、所有権移転の数日前にこの制度を知って慌てて手続きをしようと思っても間に合わなくなってしまいます。一カ月以上は期間を設けて手続きを進めなくてはいけません。さらに、ここでも超重要ポイントがあるのですが、建物検査をした際に、例えば「一部雨漏りや木部の腐食」が発見された場合には、この是正工事と工事後の再検査も所有権移転前に済んでいなければ、付保証明書が発行されません。そうなれば、さらに時間を要することになります。それに加え、所有権移転前ということは、まだ売主の所有物ですから、他人の物を勝手に工事するわけには当然いきませんので、売主への説明と承諾を取り付けることも行う必要があります。中古住宅の場合には、売主がまだそこに住んでいることも多くありますので、理解が得られるよう慎重に進めなければいけません(検査実施の承諾を取ることも必須です)。

※瑕疵保険法人によって、微妙に違うことも有りますが、所有権移転と理解しておいた方が安全です。不動産の売買では、残金決済ということが多いです。

以上のように、公開されている文章を読み解くだけでは分からない実務上の重要なポイントが沢山あり、「売買かし保険」に不慣れな不動産屋さんでは、調整しきれないことが容易に起こり得ます。

私達リニュアル仲介では、不動産の売買仲介業務だけでなく、今回お話ししたような手続きにも熟知したエージェントがお手伝いしますので、安心してお仕事をお任せ下さい。ちなみに、弊社で過去にお取引頂いた中古住宅購入のお客様の8割超が「売買かし保険」をご利用なさっています。

以上、リニュアル仲介本部パイロット店 エージェント石川でした。

(耐震基準適合証明書について http://www.rchukai.jp/contents/contents_f_tekigou_index.htm

(売買かし保険について http://www.rchukai.jp/contents/kashi.htm

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