マンションのストック数はおよそ600万戸と言われますが、その6分の1に当たる100万戸が「旧耐震」マンションです。マンションは都市部に集中していますので、マンションの旧耐震問題は都市部で住宅購入を検討する方特有の問題と言えます。今回は旧耐震マンションが抱える問題点についてご説明いたします。
あえて「旧耐震」を選ぶ合理的な理由はありません
昭和56年6月以降に建築確認を行った物件は「新耐震」、それ以前の建物は「旧耐震」と区分されます。「旧耐震」の物件は既存不適格住宅とされ、改修工事が必要とされます。「旧耐震」の物件は「新耐震」と比較すると多くの問題点を抱えます。
まずは地震のリスクです。大きな地震で建物が倒壊し人命を失う恐れがあるほか、仮に倒壊を免れたとしても建物の損壊により居住を継続することができなくなり、住宅資産を失ってしまう恐れがあります。
続いて改修費用のリスクです。「旧耐震」の物件は既存不適格住宅ですので、何らかの改修工事が必要になる可能性が高いです。耐震改修工事は修繕計画外の工事なので改修工事費用を捻出する必要があり、修繕積立金の値上げや臨時徴収など改修費用を負担しなければならなくなる恐れがあります。
最後に各種支援制度が使えない、という点です。登録免許税や不動産取得税の減額対象外となるため税負担が増え、住宅ローン減税の対象外となります。既存住宅売買かし保険の加入も難しく、フラット35を利用できない可能性が高いです。
建物完成年月ではなく建築確認日の確認を
不動産購入時に気を付けたいのが、不動産広告の建築年月はあくまで謄本に記載された建物が完成した日をもとに表記されているという点です。建築確認済証など公的な書類で建築確認日が確認できない場合、昭和58年4月以降が「新耐震」の区分になってしまいます。不動産広告の建築年月が昭和56年6月～昭和58年3月の建物の場合、建築確認日がいつなのかを確認することが大切です。
SelFinで効率の良い情報収集を
リニュアル仲介が提供するセルフインスペクションWEBアプリ「SelFin(セルフィン)」を使うと、物件の「耐震性」を簡単に確認することができます。
インターネットの物件広告を閲覧する際に、建築年月まで細かくチェックするのは意外と手間がかかります。SelFinでは物件広告ページを開くだけで調査結果が表示される「Chrome拡張機能」のほか、便利な入力補助ツールが用意されています。
特に住宅購入の初期段階ではたくさんの物件広告ページを閲覧すると思いますが、チェック項目が増えるとそれだけ時間がかかってしまいます。SelFinをご活用いただき、効率の良い情報収集をお勧めいたします。
