リニュアル仲介通信

不動産価格の妥当性を判断する方法

インターネットを活用した不動産広告が盛んになり、一般の方でも多くの物件情報を得られるようになりました。ざっと表示されるリストを眺めて、「このエリアはなかなか手が出せないな」「この辺りなら予算の範囲かな」など物件購入の初期段階では有効に活用できる仕組みだと思います。今回は不動産の価格についてご説明いたします。

その価格、売主さんの「言い値」じゃないですか?

家を売りたい場合、不動産会社に自宅の査定を依頼します。一括で複数の会社へ査定依頼できるサイトもあります。個人間売買の場合、売主がいくら非現実的な価格を提示したとしても、不動産業者には何のリスクも生じないので、とりあえずその価格で販売を始めて、頃合いを見て価格を下げていくような進め方をすることがあります。売主の「言い値」でとりあえず媒介契約だけ貰うことを重視する不動産業者がいるのです。
実際の取引では買主は1円でも安く買うために価格交渉を行います。双方の希望を調整して妥協点が見出せば取引成立となります。ですから、不動産広告の価格は取引価格ではありません。あくまで売主の「言い値」でしかないのです。

不動産の価格の妥当性を判断する3つの方法

不動産の価格を判断する方法は「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」の3つです。実際の査定の現場では「取引事例比較法」が基本的な査定方法として使われていますが、価格の妥当性を判断する場合は「収益還元法」も参考になります。これらの指標は絶対値ではないので、情報を受け取る人と利用の仕方で表情を変えます。高く売りたい売主の理由にもなりますし、安く買いたい買主の理由にもなるのです。
資産価値が下がりにくい住宅購入を行うには、単に周辺取引相場と見るだけでなく、将来売ったらいくらになるのか、貸したらいくらになるのか、そもそも10年~20年後でも人が集まるエリアなのかを十分に検討する必要があるのです。
しかし、現実には売主の「言い値」を呑まなければならない時もあります。それは買いたい人が複数いる場合です。物件は一つですから、どれだけ理由を積み重ねても、「言い値」で買う人が出てくればその物件を買うことはできません。

買主の利益を追求するバイヤーズエージェント

住宅購入で失敗しないためには、買主だけを担当するバイヤーズエージェントに依頼することが第一です。多くの不動産会社は一つの取引で買主・売主双方から手数料収入が得られる両手仲介を成立させようと活動します。しかし両手仲介では利益相反で結局買主・売主どちらの利益にもならず、不動産会社の都合で取引が進んでしまう恐れがあります。買主の仲介会社はなるべく安く買える理由を探して交渉する、売主の仲介会社はなるべく高く売れる理由を探して交渉する、これがあるべき取引の姿です。
不動産購入は多くのことを検討し、意外と多くのことを妥協しなければなりません。だからこそ、こだわりたいポイントを共有できるエージェントとの出会いが失敗しない不動産購入の重要な要素になります。リニュアル仲介はバイヤーズエージェント総合サービスです。買主の利益を最大限に追及します。お気軽にご相談ください。


 

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