建築物の敷地は、原則として建築基準法に定める幅員4ｍ以上の道路に間口が2ｍ以上接していなければならないのですが、古くからの市街地などには幅が4ｍに満たない道路が数多く存在します。
そのため、建築基準法が適用される以前（昭和25年11月23日以前）、または都市計画区域に編入される以前から存在し、それに沿って建物が立ち並んでいたような幅員4ｍ未満の道路で特定行政庁の指定を受けたものは、道路とみなすことになっています。
このような道路を「42条2項道路」あるいは単に「2項道路」などと言いますが、いわゆる建築基準法の道路の指定を受けているか否かがポイントになります。
建築基準法上の道路とみなされて建物の建築が可能となる代わりに、道路の中心線から2ｍの位置まで敷地を後退させなければなりません。
道路の両側の敷地でそれぞれ後退することによって将来的に4ｍの道路幅員を確保しようとするものであり、この敷地境界線の後退を「セットバック」といいます。不動産の広告などでは「SB」と略してその面積が表示されていることもあります。
また、道路を挟んで向かい側が川や崖地などの場合には、向かい側の道路境界線から4ｍの位置まで一方的にセットバックをする必要がある物件も存在します。
既存の道路中心線から2ｍの位置が敷地と道路の境界線とみなされるため、セットバックした部分の土地は、たとえ個人の所有のままであっても建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれません。セットバックによって有効な敷地面積が大きく変わることもあり、建築できる面積にも大きく影響がでる場合がありますので注意が必要です。
（例）
仮に上記のような土地に建替えをする場合、セットバックがなければ、建蔽率５０％容積率100％ですので、最大１階40㎡・２階40㎡ 合計延べ床面積80㎡の家が建ちますが、
今回はセットバック面積が７㎡含まれてるため、建築できる有効敷地面積は約73㎡という事になり、最大１階36.5㎡・２階36.5㎡の合計延床面積73㎡までの家しか建てることが出来ません。
73㎡しか建物が建てられないのであれば、この土地を買わなかったのに・・・という事にならないように注意が必要です。
また、セットバック部分は道路とみなされるため、その部分に建物はもちろんの事、塀や門などを立てることは出来ず、玄関のドアを開けた沖にドアがセットバック部分へはみ出るような設計も認められません。
前面道路の幅員が４ｍ未満の場合には、将来建て替えた場合、既存の建物と同等の広さの建物が建てれないことがありますので、購入前にチェックが必要です。今は中古物件を購入して自分たちにとっては支障がなくても、将来建て替えするとき、あるいは売却するときに影響が出ます。
特に前面道路が狭い場合は、セットバック面積を敷地面積から引いてみてどのぐらいの建物が建てられるのかを逆算してみましょう。
計算してみて、建物の延床面積が７０㎡以上建てられないような土地になりますと、戸建て用地としてはあまりいい土地ではありません。将来の土地の資産価値にも特に影響が出ますので注意したいところです。
以上、バイヤーズエージェント中田でした。
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