不動産取引ガイド

敷地のセットバックとは?(基礎編)

建築物の敷地は、原則として建築基準法に定める幅員4m以上の道路に間口が2m以上接していなければならないのですが、古くからの市街地などには幅が4mに満たない道路が数多く存在します。

そのため、建築基準法が適用される以前(昭和25年11月23日以前)、または都市計画区域に編入される以前から存在し、それに沿って建物が立ち並んでいたような幅員4m未満の道路で特定行政庁の指定を受けたものは、道路とみなすことになっています。

このような道路を「42条2項道路」あるいは単に「2項道路」などと言いますが、いわゆる建築基準法の道路の指定を受けているか否かがポイントになります。

建築基準法上の道路とみなされて建物の建築が可能となる代わりに、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させなければなりません。

道路の両側の敷地でそれぞれ後退することによって将来的に4mの道路幅員を確保しようとするものであり、この敷地境界線の後退を「セットバック」といいます。不動産の広告などでは「SB」と略してその面積が表示されていることもあります。
また、道路を挟んで向かい側が川や崖地などの場合には、向かい側の道路境界線から4mの位置まで一方的にセットバックをする必要がある物件も存在します。

既存の道路中心線から2mの位置が敷地と道路の境界線とみなされるため、セットバックした部分の土地は、たとえ個人の所有のままであっても建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれません。セットバックによって有効な敷地面積が大きく変わることもあり、建築できる面積にも大きく影響がでる場合がありますので注意が必要です。

(例)

 

仮に上記のような土地に建替えをする場合、セットバックがなければ、建蔽率50%容積率100%ですので、最大1階40㎡・2階40㎡ 合計延べ床面積80㎡の家が建ちますが、
今回はセットバック面積が7㎡含まれてるため、建築できる有効敷地面積は約73㎡という事になり、最大1階36.5㎡・2階36.5㎡の合計延床面積73㎡までの家しか建てることが出来ません。
73㎡しか建物が建てられないのであれば、この土地を買わなかったのに・・・という事にならないように注意が必要です。

また、セットバック部分は道路とみなされるため、その部分に建物はもちろんの事、塀や門などを立てることは出来ず、玄関のドアを開けた沖にドアがセットバック部分へはみ出るような設計も認められません。

前面道路の幅員が4m未満の場合には、将来建て替えた場合、既存の建物と同等の広さの建物が建てれないことがありますので、購入前にチェックが必要です。今は中古物件を購入して自分たちにとっては支障がなくても、将来建て替えするとき、あるいは売却するときに影響が出ます。
特に前面道路が狭い場合は、セットバック面積を敷地面積から引いてみてどのぐらいの建物が建てられるのかを逆算してみましょう。

計算してみて、建物の延床面積が70㎡以上建てられないような土地になりますと、戸建て用地としてはあまりいい土地ではありません。将来の土地の資産価値にも特に影響が出ますので注意したいところです。

以上、バイヤーズエージェント中田でした。

***************************************************

■不動産の資産価値を即座に判断

セルフインスペクションアプリ「SelFin」

https://self-in.com/ (ご利用は無料です)

 

■資産となる家を真剣に考えるセミナー

http://www.rchukai.com/#!seminar/c1vy0

***************************************************

防音室を実現するための不動産購入前のページ

あなたの町の水道危険度が!?次のページ

ピックアップ記事

  1. 買ってはいけない物件を自分でチェック
  2. 危険な場所は 地形図で見分ける
  3. 土地価格の相場を知る方法
  4. 立地適正化計画をご存知ですか?
  5. 建物インスペクションを実施する最適なタイミングとは?

関連記事

  1. 不動産取引ガイド

    収納の多い家は快適?

    収納の多い家のメリット部屋が片付いて広々と使える収納が多い…

  2. 不動産取引ガイド

    戸建住宅購入時に気を付けたい『境界』について(2)

    前回は「境界」についての解説を行わせていただきました。今回は、専門家に…

  3. 不動産取引ガイド

    不動産購入前に「内水氾濫」エリアの有無確認は不十分?!

    ■不動産購入前に「内水氾濫」のエリアの有無をチェックする!不動産購…

  4. 不動産取引ガイド

    キッチンに電源が足りない問題

    電子レンジ、冷蔵庫、トースター、炊飯器…。昔と違ってキッチンで利用する…

  5. 不動産取引ガイド

    公共下水道には、「分流式」と「合流式」の2種類の排水方式がある(豆知識偏)

    【分流式下水道】汚水(生活で使用され汚れた排水)と雨水を別々の管で…

  6. お金・ローン・税金

    住宅購入時に知っておきたい資金計画のポイントとは?!

    住宅購入時に「家を買っても大丈夫?!」という方が時々居ます。そのような…

  1. 不動産取引ガイド

    空き家問題をなくす取り組み!
  2. お金・ローン・税金

    2023年11月 フラット35金利のご案内
  3. 不動産取引ガイド

    定期借地権付きの住宅って所有権付き住宅と何が違うの??
  4. お金・ローン・税金

    2020年の法改正!!チェックしておいてください。
  5. 不動産取引ガイド

    気に入ったエリアがあったら、実際に歩いてみましょう。
PAGE TOP