■深刻化する修繕積立金不足の実態
マンションの修繕積立金不足が深刻な社会問題となっています。国土交通省の令和5年度マンション総合調査（2024年6月公表）によると、長期修繕計画で必要と定めた積立額に対し、実際の額が「不足している」と答えた管理組合が36.6％に達していることが明らかになりました。これは3年前の調査から増加傾向にあり、多くのマンションが構造的な資金不足に陥っている現実を浮き彫りにしています。修繕積立金は、屋上の防水工事、外壁タイルの貼り換え、エレベーター設備の交換といった大がかりな修繕工事に充てる重要な資金です。この積立金が不足した場合、各戸の所有者が一時金として新たに負担しなければならず、場合によっては数十万円から数百万円の負担が発生することもあります。
■マンション修繕積立金不足問題の対策？！国の新たな対策と基準設定
この深刻な状況を受けて、国土交通省は2024年2月に重要な方針を示しました。修繕積立金の徴収額を段階的に引き上げる場合の増額幅を最大約1.8倍とする新基準を設定し、「長期修繕計画作成ガイドライン」および「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を改定しています。この新基準は、地方公共団体がマンション管理適正化法に基づき実施する管理計画認定制度にも盛り込まれる予定で、マンション管理の質的向上を目指した制度的な後押しとなることが期待されています。過去25年間で修繕積立金の平均額は約1.8倍の13,054円（月額）まで増加しており、今回の基準設定はこの実態を踏まえたものといえるでしょう。
■管理委託費見直しの必要性と効果
修繕積立金不足の根本的な解決には、支出の最適化が不可欠です。管理組合の会計には、組合の事務運営、共用部分の清掃、植栽の手入れ、エレベーターの保守点検、水道光熱費などに充てる資金が出入りしており、1戸当たりの収入は月1～2万円程度というマンションが多いのが実情です。しかし、その業務の多くを専門の管理会社に委託しているため、支出の大部分は管理委託費として計上されています。国土交通省の調査では、複数の管理会社のサービスと費用を比較検討しているマンションは全体のわずか24％程度にとどまり、実際に切り替えを実施したのは18％にすぎません。残り76％は検討すらしていない状況です。一方で、管理会社の切り替えに踏み切った管理組合では、平均3割の管理委託費削減を実現できたという実例が報告されています。これは年間数十万円から数百万円の支出削減につながる可能性があり、修繕積立金不足の改善に直接的な効果をもたらします。
■マンション修繕積立金不足問題？！大手系列管理会社からの脱却という選択
ブランド力のある大手ディベロッパーが分譲したマンションでは、系列の管理会社に管理を任せなければ資産価値が下がるのではないかと懸念する住民も多く見られます。しかし、この固定観念を見直し、競争原理を働かせることで、サービス品質の向上とコスト削減の両方を実現できる可能性があります。近年、管理会社からの管理委託費値上げ要請が増加している中で、管理組合側も従来の「お任せ」体制から脱却し、積極的な経営判断を行う必要性が高まっています。特に小規模マンションでは、管理委託費が一般会計の大部分を占めるケースが多く、値上げの影響がより深刻となります。
■大規模修繕の周期見直しという新たなアプローチ
従来、大規模修繕は12年ごとに実施するのが一般的でしたが、建築技術の進歩と材料の長寿命化により、専門家の診断に基づいて15～18年周期に延長することも有効な対策として注目されています。この周期延長により、修繕積立金の負担を分散し、より計画的な資金運用が可能になります。ただし、この判断には専門的な知識が必要であり、定期的な建物診断と適切な維持管理が前提となります。単純に修繕を先延ばしするのではなく、科学的根拠に基づいた計画的な判断が重要です。
■マンション購入者への提言！マンション修繕積立金不足問題？！
これからマンションを購入される方にとって、修繕積立金の状況と管理組合の運営体制は、物件選びの重要な判断材料となります。購入検討時には、以下の点を確認することをお勧めします。
・現在の修繕積立金残高と長期修繕計画との整合性
・管理組合の意思決定プロセスと住民の参画度
・管理会社の選定プロセスと委託費の妥当性
・過去の大規模修繕の実施状況と今後の計画
場合によっては、入居後に管理組合の改革に積極的に参画する「覚悟」も必要かもしれません。住民の関心と参画が、マンションの資産価値維持と持続可能な管理運営の基盤となります。
■マンション修繕積立金不足問題？！今後の展望と課題
マンションの修繕積立金不足問題は、単なる資金調達の課題を超えて、住民コミュニティの持続可能性に関わる本質的な問題です。高齢化と人口減少が進む中で、マンション管理組合の運営体制自体も変革期を迎えています。制度的な後押しと住民意識の向上、そして専門家による適切なサポートが組み合わさることで、この問題の解決に向けた道筋が見えてくるでしょう。重要なのは、問題を先送りせず、早期に具体的な対策に着手することです。マンションは単なる住居ではなく、長期にわたって価値を維持していくべき重要な資産です。その認識のもと、すべての関係者が協力して持続可能な管理体制を構築していくことが求められています。このような状況を考慮してのマンション購入が重要となります。今後の参考にお役立てください。
法人営業部 犬木 裕
