2026年4月1日から施行された「住所等変更登記の義務化」は、不動産を所有するすべての人に影響する重要な法改正です。
特に売却を検討している方にとっては、単なる制度変更ではなく、「取引が止まるリスク」に直結する極めて実務的なテーマとなっています。
これまで住所や氏名が変わった場合の登記変更は任意とされてきました。
そのため、引っ越しや結婚などで情報が変わっていても、登記をそのまま放置しているケースが少なくありません。
しかし今回の法改正により、この変更登記が義務となり、一定期間内に手続きを行わなければならなくなりました。
■「住所等変更登記の義務化」における注意点について
具体的には、不動産の所有者は、住所または氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。
正当な理由なくこれを怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
ここで注意すべきなのは、「2026年4月以降に変更があった場合だけが対象ではない」という点です。
施行以前に変更があった場合も義務化の対象となります。
ただし、これについては経過措置が設けられており、2026年4月1日時点で未登記の場合は、2028年3月31日までに手続きを行えば問題ありません。
一見すると猶予があるように見えますが、売却を予定している方にとっては、この期限を待つ意味はほとんどありません。
なぜなら、不動産売却においては、登記情報の一致が絶対条件となるからです。
売却時には、登記簿上の住所・氏名と、印鑑証明書の情報が一致していなければ、所有権移転登記を行うことができません。
つまり、住所変更登記が未了の状態では、売買契約を締結できたとしても、決済・引渡しの段階で手続きが止まってしまう可能性があります。
実務では、売買契約後に司法書士が変更登記と所有権移転登記を同時に行うケースもありましたが、義務化後は状況が変わっています。
金融機関や買主側のリスク管理が厳しくなっているため、「事前に整っていること」が前提条件になりつつあります。
特に最近では、買主の住宅ローン審査の過程で登記情報の確認が行われることも増えており、この段階で不備が見つかると、融資に影響が出るケースもあります。
結果として、せっかくの売却機会を逃してしまうリスクも否定できません。
■「住所等変更登記の義務化」における対応方法について
では、具体的にどのように対応すればよいのでしょうか。
まず最初に行うべきは、自分の不動産の登記状況を正確に把握することです。
これは法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得するか、オンラインの登記情報提供サービスを利用することで確認できます。
チェックすべきポイントはシンプルです。
「現在の住所・氏名と一致しているかどうか」。
もし過去に一度でも引っ越しをしている場合は、登記が古い住所のままになっている可能性が高いと考えたほうがよいでしょう。
変更が必要な場合は、住所の履歴がつながる住民票の写しや戸籍の附票などを用意し、法務局に申請します。
手続き自体は個人でも可能であり、費用も登録免許税として不動産1件あたり1,000円と比較的低コストです。
しかし、売却を伴う場合は注意が必要です。実際の取引では、抵当権抹消や所有権移転など複数の登記手続きが同時に発生するため、司法書士に依頼するのが一般的です。
住所変更登記単体であれば1〜2万円程度が相場ですが、売却手続きの一部としてまとめて依頼するケースが多くなります。
ここで重要なのは、「いつやるか」です。
結論から言えば、査定依頼の前、遅くとも売出し開始前には完了させておくべきです。
売却活動が進んでから対応しようとすると、書類の取得に時間がかかったり、複数回の転居履歴の証明が必要になったりと、想定以上に手間と時間がかかることがあります。
また、住所変更が複数回にわたっている場合や、海外転勤などで住民票の履歴が追いにくい場合は、追加書類が必要になることもあります。
このようなケースでは、早めに司法書士へ相談しておくことで、スムーズに進めることができます。
さらに見落としがちなのが、「共有名義」の場合です。
夫婦や親子で共有している不動産では、全員分の登記情報が一致していなければなりません。
自分は問題なくても、共有者の一人が未変更のままだと手続きは進まないため、事前に全員分を確認しておくことが重要です。
■「住所等変更登記の義務化」で取引そのものが成立しないケースも発生？！
今回の義務化は、単なる罰則強化ではなく、「不動産取引の前提条件を変える改正」といえます。
これまで後回しにされがちだった登記情報の整備が、今後は“最初にやるべきこと”へと位置づけが変わりました。
2026年の売却においては、「登記が整っていること」がスタートラインです。
この準備を怠ると、価格以前の問題として、取引そのものが成立しないリスクを抱えることになります。
逆に言えば、ここをきちんと整えておくだけで、売却は一歩リードした状態からスタートできます。
買主や金融機関からの信頼も高まり、結果としてスムーズかつ有利な条件での売却につながる可能性が高まります。
不動産売却は大きな金額が動く取引です。その中で、「たった数千円、数万円でできる準備」を後回しにすることは、大きな機会損失につながりかねません。
まずは登記を確認する。このシンプルな一歩が、2026年の売却成功を左右する重要な分岐点になります。今後の参考にお役立てください。
次回【第3回】では、省エネ基準の強化によって変わる「売れる物件」と「売れない物件」の違いと、売却価格を上げるための具体的な対策について詳しく解説します。
法人営業部 犬木 裕
