戸建てを買おうとした住宅の敷地と隣地との境界にコンクリートブロック塀があるということはよくあることです。
特に何も気にしない人も多いですが、このブロック塀にはちょっとしたリスクもあるため、住宅購入時のチェックポイントの１つとして考えておきましょう。
■まず、ブロック塀のリスク
【ブロック塀は倒壊しやすい】
ブロック塀はその構造・仕様などの条件によっては、倒壊しやすく危険です。全てのブロック塀が危険だというわけではなく、構造や仕様などの条件によります。
【ブロック塀が倒壊したときの被害が大きい】
コンクリートブロック塀はなかなか重量があります。倒壊したときには、住宅の外壁や基礎に衝突して建物を傷めてしまう可能性もあります。新築住宅であっても、境界にあるブロック塀は古いままであることも多く、注意して購入判断しましょう。
地震のときにブロック塀が倒壊した事例は多いですが、ブロック塀の構造や仕様、劣化状態によっては倒壊する可能性がありますので注意が必要です。
【防犯上の問題】
ブロック塀の高さが高すぎる場合、防犯上の問題があります。泥棒は、敷地内に侵入後に敷地外から内部が見えづらい環境を好みます。高い塀がある方が侵入の妨げになるのでよいと考えるのは誤りですから、高いブロック塀のデメリットとして認識しておきましょう。
それでは、住宅購入時に確認しておきたいブロック塀のチェックポイントや注意点をあげます。
■ブロック塀のチェックポイント
コンクリートブロック塀については、建築基準法の施行令において規制があります。その内容の要点は下記の通り。
- 高さは１．２ｍ以下（但し、以下の条件を満たせば２．２ｍ以下でもOK）
- 壁の厚さは１５ｃｍ以上（但し、高さ２ｍ以下なら１０ｃｍでもOK）
- 径が９ｍｍ以上の鉄筋を使う
- 壁内の鉄筋のピッチは８０ｃｍ以下
- 塀の長さ３．４ｍ以下の間隔で控壁を設ける（塀高さが1.2ｍを超えるとき）
残念ながら全てのブロック塀が上記の規定通りになっているわけではありませんので、買主としては確認しておきたい項目です。
【ブロック塀の高さ・鉄筋・基礎・控壁】
原則的には高さは１．２ｍ以下とされていますが、条件付きで２．２ｍまでの高さが認められています。安全性を考慮すれば、１．２ｍ以下が好ましいでしょう。
大事なチェックポイントとしては、鉄筋が使用されているかどうかです。塀の内部に鉄筋を配していないブロック塀もありますが、倒壊リスクが高まります。
鉄筋のないブロック塀と同じぐらい怖いのは基礎のないブロック塀です。地中にブロック塀を指しているように設置し、積み上げているケースがあります。高さが低くても（例えば１ｍであっても）倒壊するリスクが高いですから注意したいです。
ブロック塀の長さが３．４ｍ以内ごとに控壁を設けなければなりません。控壁とはブロック塀に対して垂直方向に設けられる壁です。
■ブロック塀とフェンスの組み合わせ
最近の新築住宅では、隣地との境界に高さ１．２ｍ程度やそれ以上の高さのブロック塀を構築することはほとんどありません。冒頭で記載したようなリスクがあるため、ブロック塀は不動産会社としても好んで選択することはありません。
代わりによく見られるのは、低いブロックとフェンスの組み合わせです。たとえば、２～４段程度のブロック塀の上にフェンスを設置するものです。
これであれば、見通しが良くて防犯上のメリットがあり、さらにフェンスが軽いため倒壊リスクが低く、倒壊しても被害はそれほど大きくなりません。また、狭小地の住宅同士であれば、境界に１段か２段のブロックだけとしてフェンスも設置しないことがあります。
次回は、ブロック塀やフェンスなどがある場合に確認しておかなければならない、塀の所有権がどちらにあるのか、そしてその場合劣化した時の取り替えや修復費用などはどちらが負担するかといったことについて述べます。
バイヤーズエージェント 中田でした。
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