日本はこれから人口減少時代を迎えるとともに、先進国でも類を見ない極端な少子高齢社会に突入します。住宅産業では「家余り」が深刻な社会問題になりつつあります。住宅購入は「街選び」です。将来消えてしまう街を選択してしまうと、売ることも貸すこともできない「負」動産を買ってしまう恐れがあるのです。
資産価値に影響する広域立地と狭域立地
資産がいかに容易に交換できるかを示す性質を「流動性」と言います。住宅で言うと将来の住み替えの際に売りやすく貸しやすい「現金化しやすい」物件が流動性が高い物件と言えます。
人口減・家余りの時代では、流動性が低い物件は、将来現金化が必要になっても、価格を下げないと現金化できない、最悪の場合は買い手も借り手も見つからず現金化できない「負」動産化する恐れのある物件となります。
流動性の指標は「立地」です。立地には広域立地と狭域立地という考え方があります。広域立地は人口動態です。昼間人口、夜間人口の差を見るとその街の特徴が見えてきます。昼夜間人口差が大きく、昼間人口が多い街は仕事のある街です。将来に渡っても人が集まり続けることが期待できます。逆に昼夜間人口差が大きく、夜間人口が多い街はベッドタウンです。こういった街は過疎化が進行し人口が流出し続ける恐れがあります。事実、首都圏でもベッドタウンの空き家問題が顕在化しています。
狭域立地は利便性です。主要駅からの距離で判断できます。主要ターミナル駅直結の物件はいつまでも変わらない人気をキープすることが期待できますが、どれだけ立派な住宅でも駅からバスで30分以上かかる物件は売りにくく貸しにくい物件と言えます。最寄り駅までバス便で、通勤に1時間も2時間もかかる閑静なベッドタウンはバブルの頃は当たり前だったのですが、現時点であえて選択する合理的な理由はありません。
不動産の資産価値は広域立地（街力）と狭域立地（駅からの距離）で決まります。販売価格や周辺環境、内装などといった表面的な情報だけで物件探しをするのではなく、周辺のエリアやより都市中心部寄りのエリアの「流動性」を確認して、将来に渡って人が集まりやすい「街選び」をすることは、資産価値を毀損しない物件探しでは重要なプロセスです。
物件の流動性を瞬時に判断できます
リニュアル仲介が提供するセルフインスペクションWEBアプリ「SelFin(セルフィン)」を使うと、物件の流動性が簡単に確認できます。SelFinではどれくらい人が集まりやすいかを「街力」という数値で算出します。街力のスコアが高いエリアは将来にわたって人が集まりやすいエリアと言えます。
例えば東京都新宿区の街力は「2166」です。街力の全国平均は100なので、非常に人が集まりやすいエリアと言えます。一方、同じ23区内でも東京都中野区の街力は「334」と大きく差が出ていることがわかります。街力が「100」を下回るエリアは要注意です。人口流出が止まらず将来消えてしまう街になる可能性が懸念されます。このように検討しているエリアだけでなく、周辺エリアの街力を比較することで、その街のポテンシャルを推し量ることができます。
また、SelFinでは駅からの距離も流動性のスコアに影響します。例え街力が高いエリアでも駅から遠い物件は流動性が低いと判定されてしまいます。
物件検討時にいちいち自治体の人口動態を調べるのは手間がかかりますが、SelFinは各種入力補助機能を備えているので一瞬で調べることができます。ぜひSelFinをご活用ください。
