前回に引き続き「ＳＴＥＰ ４ 『商談開始（＝買付申込）から売買契約締結』」をご説明していきたいと思います。
■ＳＴＥＰ ４ 「商談開始（＝買付申込）から売買契約締結」
ローン事前審査
この項目の説明に入る前に、事前説明が2つあります。
1つ目は、住宅ローンの審査には「事前審査」と「正式審査」というのがあるということです。
事前は売買契約の前、正式は売買契約の後（審査に際して、売買契約書、重用事項説明書の提出が必須の為）に申込を行ないます。
2つ目は、売買契約には「融資利用の特約（通称ローン特約）」があるということです。
ローン特約は、「売買契約後の正式審査で否認（又は、減額回答）となってしまった場合には、資金不足でそもそも買えなくなってしまうので、契約は白紙に」という、買い手を保護する特約です。
この特約を売主側から見てみると、“契約締結して一定期間（通常は3週間～1ヵ月程度）待った挙句（もちろんこの間、売却活動は中断）、契約がなくなって振り出しに戻ってしまった”となれば、大きな機会損失となってしまいます。
よって、このようなことになってしまうのを売主サイドは避けたいので、「商談に入る前に事前審査は通しておいてください」となるわけです。
過去に他の物件で事前審査が通ったことがあれば、その審査結果通知書をもって、商談に入ることができる場合もありますが、売主側の仲介会社（あるいは売主本人）が神経質な場合、「この物件で審査が通してから商談」と主張してくることがあります。
これは、物件によって銀行による担保評価等が異なり、審査が通らなくなるかもしれないという心配があるからです。
この場合には、建物状況調査の日程調整等と並行して、大至急、事前審査の手続きを進める必要があります。
さらに、リフォームが必要な物件で、そのリフォーム費用も住宅ローンで組みたい場合には、ローン審査を申込む際の添付書類としてリフォームの見積もりを提出しなければいけません。
建築会社がリフォームの見積もりを行なう際には、現地調査が必要ですので、この日程調整も並行して進めなければいけません。
ちなみに、ひとつの銀行の住宅ローンのなかでも、プランが色々とあります。
ここではザックリと説明しますが、ひとつは「Ａ．借りる時の費用が大きく、その代わりに融資金利が低いプラン」、もうひとつは「Ｂ．借りる時の費用が安く、その代わりに融資金利が少し高いプラン」というのがあります。
借りる時の費用として、「事務手数料」や「保証料」というのがあります。
例えばＡの方は、「事務手数料は定額3万円、保証料は融資額100万円あたり2万円」というようなプランで、Ｂの方は、「事務手数料は定額3万円、保証料は0円ですが融資の金利がＡよりも0.25％高い」というようなプランです。
仮に4000万円借りるのであれば、Ａの方は保証料だけで80万円かかることになります。
その他、不動産購入には登記費用・火災保険料・仲介手数料等が必要です。分かりすくＡ、Ｂの使い分けをご説明すると、手元資金がある程度ある方（物件価格の1割程度）はＡプラン、ない方はＢプランです。ローンを全期間返済した場合、借りる時の費用とローン全期間の支払利息の累計の総額でＡ、Ｂを比較すると、Ａの方が安くなります。Ｂの方は、保証料を借りる時に一括で払うのではなく、分割して払っている感覚ですね。ちなみに諸費用を含めた資金計画を立てるときには、諸費用額が大きくなるＡプランの方で計算しておく方が、あとあと「自己資金が足りない！」ということにならずに済みますので安心でしょう。
次回は、『ＳＴＥＰ ４ 「商談開始（＝買付申込）から売買契約締結」 ３．フォーム費用の把握』です。以上、リニュアル仲介本部パイロット店 エージェント石川でした。
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