不動産取引ガイド

「沿線探し」の盲点。人気路線ほど要注意!!

お住まい探しのエリアについて、ネット検索の際には、「○○線の沿線」と指定される方が多くいらっしゃいます。と言うよりも、それが自然ですよね。

「できれば東京の〇〇区か〇〇区で買いたいけど...やっぱり、ちょっと高すぎるな...」

となったとき、皆さんならどうなさいますか?

ほとんどの方が、「じゃあ沿線でもう少し都心から離れたところも検索して」となります。私も、まずはそれが基本だと思います。

でも、これが注意点です。

多くの人が同じ行動をとるということは、不動産の価格もそれにつられて過熱している可能性があるからです。将来においても価格が維持されそうなエリアなのであれば問題ありませんが、もしかしたら、そのエリアの人気は一過性のものかもしれません。

例えば、学芸大・都立大・自由が丘あたりを希望される方が最近は多いです。

おそらく、一昔前は、麻布・赤坂・青山のエリアが人気で、そこの不動産価格が高くなって買えなくなると、少し南西に移ったところの、恵比寿・中目黒・代官山などの人気が高まり、ここも価格が高くなってしまったら、学芸大・都立大・自由が丘といったような変遷をたどってきているのではないかと思います。

最近では、田園都市線で川を渡った溝の口のあたりや、東横線で川を渡った武蔵小杉も不動産価格が高くなっています。

ここでも予算が合わなければ、さらに遠くに...

となってしまうのですが、少し沿線のことを頭からどけておいて、23区の別のエリアを調べてみると、武蔵小杉と文京区のマンションの価格が同じとか、溝の口と浅草や上野あたりのマンションの価格が同じ、東横線沿線の神奈川県と浅草線沿線の品川区の戸建の価格が同じ、というようなことが意外とあります。

≪例えばこのような感じ≫

https://rchukai.jp/c_doc/ScreenShot00079001.pdf

※ちなみに、2018/8/21時点販売中の物件です。

都心までの電車の所要時間はもしかしたら両者に差がないかもしれませんが、物理的な距離では大きな違いがあります。また、都心と言っても、好きな街や勤務地というわけではなく、多くの雇用を抱えている地域や駅です。自分にとっての通勤利便性で不動産相場が決まるのではなく、その他大勢の人たちの需要が多いか少ないかで不動産相場が決まります。

最近、「老朽マンション、容積率上乗せの新制度」というようなニュースがでていました。これで建て替えが進むのはどのあたりの地域でしょうか?建て替え事業を行なうデベロッパーの気持ちで考えれば、おそらく、都心の旧耐震マンションに優先的に手が入れられていくと思います。容積率が上乗せされるということは、もともとあったマンションよりも背の高いマンションが建ち、同じ敷地面積でも更に多くの人が住めるようになります。街が垂直方向に拡大していったとき(建物が高くなるので)、水平方向の物理的な距離が遠い地域の需要が残るのかどうか?

将来の不動産相場のことは誰にも分かりませんが、このようなことにも意識を向けながら、

エリアを一度広げてみるのも面白いと思います。

≪参考記事 老朽マンション、容積率上乗せの新制度≫

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO34322660Z10C18A8MM8000/

以上、リニュアル仲介本部パイロット店 エージェント石川でした。

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