不動産取引ガイド

担保評価が低くなる土地

住宅ローンの事前審査では、実質的にまだ物件が決まっていないことも多く、担保評価まで
行なわれないことも多いです。(金融機関による)
銀行は、金利設定などの融資条件を決める前提として、担保物件の評価をします。
このため、物件によっては予算額が借りられなかったとか、想定していた金利よりおも高くなった、ということが起こってきます。そうなると、そもそも資金計画がくるってしまうという、困った事が起こります。そこで、評価が下がりそうな物件については、事前審査で担保評価も依頼する事があります。

銀行が担保として見たときに、低い評価をされてしまう物件というものには、例えば次のようなものがあります。

一戸建ての場合には、銀行が評価するのはまず「土地」です。

その土地を自由に使えるかどうか、建物を壊した時に再建築が出来るかどうかというのは、最低限の条件になります。
例えば、建築基準法では、その土地に道路が最低2メートルは接していないと建築確認がおりません(接道義務)から、そこがクリアできないような物件は評価が大きく下がります。
場合によってはローンの対象にならないと言われます。

接道義務については、色々なケースがありますが、銀行はかなり厳しい見方をしていきます。
また、隣接している空き地を「みなし道路」として認めますよ、という特例があります。
これは、2018年の建築基準法の改正によって「43条2項2号」道路(「43条但し書き道路」と昔呼ばれていた)と呼ばれるもので、珍しくありませんが、銀行は、「それが将来にわたって道路とみなされるかどうかわからないと考えます。
金融機関への締め付けが厳しくなっていますから、「建築確認がおりないような物件に、なぜ融資したのか」といわれないよう、かなり慎重になります。
実態には、スムーズに建築確認が下りるはずの物件であっても、43条2項2号道路に接道している物件については、道路の使用承諾書、建築確認書の写し等々、いろいろな資料を要求されることが多くなっていますので注意をしましょう!

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