物件探しを行い、内見を進めていき、色々比較した中で『よし、この物件を購入しよう』という段階になったら、その後は何をすればよいのでしょうか。
物件が決まった後の流れについて、今回もお伝えしていきます。
購入する物件を決めた後の流れ
前回からお伝えしておりますが、もう一度全体の流れを把握しましょう！
大きく分けると下記のような流れになります。
１．買付申し込み
２．ローンの事前審査申込
３．売買契約内容の確認
４．売買契約
５．住宅ローンの本審査申込/本審査承認
６．リフォーム打合せ
７．リフォームの請負契約
８．住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）
９．ローン実行、残金決済、不動産の引渡し
１０．リフォーム着工
１１．お引越し
１２． 前回は、『８．住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）』についてのポイントについてお伝えしました。今回は、『９．ローン実行、残金決済、不動産の引渡し』についてお伝えしていきます。
９．ローン融資実行、残金決済、不動産の引渡しについて
ローンの契約までが終わると、あとは売主様へ残金をお支払いし、不動産の引渡しとなります。この融資実行、残金のお支払い、不動産の引渡しをする日を一般的には「残金決済日」といい不動産売買の最終段階です。
残金決済日までの大まかな流れ
▼残金決済日の設定
不動産取引において、残金決済日は非常に重要な日です。残金決済日は、売買契約書に明記されており、買い手はこの日までに残金を支払わなければなりません。残金決済日は、住宅ローンの本審査承認が下りた後に、原則として売買契約書に基づき、双方の合意によって設定されます。
残金決済では、売買金額から手付金を差し引いた残金を自己資金と金融機関からローンの融資を受けた金額とで売主様へお支払いします。そのため、一般的には、ローンを利用する金融機関に集まり決済する事が多いです。昨今では、ネットバンク等で融資を受ける場合は、金融機関に集まらず、不動産仲介会社の事務所に集まり決済をされるケースもありますので、場所については不動産仲介業者の担当者と相談の上、決めるといいでしょう。
残金の支払いが行われたら当日中に所有権の移転登記を行うため、残金決済日は一般的に平日の午前中に行います。お勤めされている方は、半日お休みを取られる方が多いので、決済日は早めに決めることをお勧めします。
▼残金決済金額の確定
残金決済金額を確定するためには、売買契約書に基づき、各種諸費用の支払いや税金の精算、手数料の支払いなどが必要になります。精算金については日割り計算となります。
▼一般的な残金決済の当日の流れ
残金決済では、色々な書類の記入があり、予想以上にばたばたとしてしまうかもしれませんが、慌てる必要はありません。売主と買主が主役ですから、堂々としていましょう。わからなければ、ご自身の仲介会社がサポートしてくれますので不安になることはありません。
１）指定された時間に銀行へ向かう。
２）融資の窓口（一般窓口とは別）に決済に来たことを告げる。
３）関係者が集まったら、残金決済がはじまります。
はじまりから３０分くらいは署名捺印、登記の説明ですぐ時間が経ちます。
残金のお振込み、各種諸費用のお支払い、領収書の授受、鍵の引渡しをして完了です。
決済の所要時間は、全体で1.5時間くらいですが、月末や２５日の給料日などで金融機関が忙しい日にちにあたると、２時間半以上かかることもありますので、お勤めの方は午前中はお休みされることをお勧めします。
▼一般的な残金決済に来る関係者達
一般的な残金決済に来る関係当事者は
（１）売主本人
（２）売主側の仲介会社
（３）司法書士
（４）買主本人
（５）買主側の仲介会社
この５者です。ケースによっては売主側の仲介会社がいないこともありますし、買主側の仲介会社がいないこともあります。これ以外にも、売主側の借入先金融機関の担当者が同席することもあります。
それぞれのケースによって関係者は異なりますが、おおよそ、この５者で行うものだと考えれば差し支えありません。なお、融資先金融機関の担当者は通常残金決済に参加して同席することはありません。
▼残金決済日の物件引渡し
残金決済がすべて完了したら最後に売主から買主へ物件の引渡しをします。
「引渡し」といっても、実際に決済の場から物件に向かっての引渡しをすることはしません。
実務上は、鍵を売主から買主へ渡すことで「物件の引渡し」とするのが通例です。
物件の鍵だけでなく、各種書類（図面、建築確認済証、検査済証、設備機器の取り扱い説明書・保証書）などの引渡しも同時におこない、最後に取引完了確認書に署名押印をして不動産売買の取引がすべて完了します。
（司法書士は、売主から買主への所有権移転登記をするために法務局へ向かいます。）
まとめ
残金決済日は、不動産取引の最終段階です。ほとんどが事前に準備出来ることとなりますので、金融機関、所有権の移転・抵当権の設定をされる司法書士の先生から指定されたものを事前に準備し、そして不動産の取引をまとめている担当のエージェントに相談しながら進められます事をお勧めします。
