不動産取引ガイド

現在販売中の実存する物件で検証!“値上がり相場”での価格の妥当性。

現在販売中の実存する物件で検証!“値上がり相場”での価格の妥当性。

東京の不動産価格が2013年以降上昇しています。このような相場観の時、果たして今売りに出ているこの物件の価格は妥当なのかどうか、判断に迷うところです。下落傾向の時や相場が安定しているときには、過去の成約事例を確認して、「○年前の成約価格は㎡単価○万円で、今はそれよりも〇年経過している訳だから、これくらいの値引き交渉が妥当だろう」というように何となく判断ができるのですが、現在の相場観で欲を出してそれをやってしまうと、他の買い手があっという間についてしまい、目当ての物件がいっこうに買えないということになってしまいます。株価が日々価格変動するのと同じように、不動産も相場が動いている訳ですので、その時の相場観に合せた現実的な価格で商談を進めることが重要です。今回は、価格の妥当性を検証した事例をご紹介したいと思います。マンション名や所在地は伏せてありますが、現在販売中の実存する物件です。

以下、お客様にお送りしたメールの文章

■価格査定について
添付「価格査定_成約事例による検討」をご覧下さい。黄色にしたところがポイントとなるところで、更に太線赤枠にしたところが今回の査定結果です。3階住戸での査定結果が記載の約5,720万円で、今回検討中の住戸は12階住戸ですから、この金額+αの査定となって然るべきです。よって、現在の販売価格は妥当な価格の範疇と言えると思います。

査定をする際には、対象物件に類似した条件の物件の事例をできるだけ多く集めて、その成約に至った価格の㎡単価を、対象物件の面積で割り戻して算出します。理想を言えば同マンション内の事例が良いわけですね。
ただ、今回の【 検討しているマンション 】は、これまで1件しか成約事例が登録されていないので、情報としては不足していました。
また、「築年数±3年、所在階±3階、駅からの所要時間±2分、専有面積±5㎡」の条件で成約事例を調べてみると、≪ 類似マンション名 ≫がヒットし(つまり条件が類似している)且つ、成約事例が多くあった為、≪ 類似マンション名 ≫の事例と、【 検討しているマンション 】の事例の合わせ技で査定を試みています。

≪ 類似マンション名 ≫は大型マンションですので、この≪ 類似マンション名 ≫の方がグレードが高いのだとすれば、上記のような条件が類似しているからといっても、そのまま算出の基データとするのもどうかと思いましたので、まず≪ 類似マンション名 ≫の価格騰落率をまず求め、それを【 検討しているマンション 】の成約事例に当てはめてみるという方式をとりました。

以上、リニュアル仲介本部パイロット店 石川でした!

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