購入前に「収益性（賃料）」をチェック！？

お金・ローン・税金

2016.07.31

購入前に「収益性（賃料）」をチェック！？

購入検討段階に入った物件は、持ち家を賃貸に出した時の賃料がいくらになるかを調べることをお勧めします。マンションであればそのマンションの賃料相場を、戸建てであれば周辺の物件の賃料水準を調べましょう！

◆賃料を調べておいた方がよい理由は、大きく分けて下記２つ

賃貸に出した場合に、毎月の住宅ローンの返済ができるかを事前に確認
利回りから購入物件の価格の妥当性の判断材料になる

今回は特に上記２）について掘り下げてみようと思います。

1.＜想定利回りとは＞
不動産を購入する場合の利回りとは、「購入価格に対する、仮のその不動産を賃貸した場合に得られる収入の割合」です。

想定利回り＝賃貸した場合に得られる年間想定賃料収入金額÷購入金額
例）購入金額　　4,000万円・・①
想定年間賃料　200万円・・②
想定利回り＝②÷①＝5％（利回り）

2.＜ポイント＞
この利回りが高ければ高いほど「割安」であり、低いほど「割高」となります。
これを単純に読み取ると、利回りが高い物件は「購入した方が得」、利回りが低い物件は「賃貸の方が得」ということになります。

10年以上前は、住宅でも表面利回りが3％～8％ぐらいまでとかなりバラつきがありました。ただし、昔はそれでよかったのですが最近の首都圏の傾向は、そう単純ではなくなりました。

21世紀に入り「不動産証券化（いわゆるREIT）」が進んだことにより、不動産の価格は、「取引事例比較法」から「収益還元法」に評価基準が変わってきています。不動産の価値は収益性（利用価値）で決まるという認識が徐々に浸透。その影響で利回りの高い物件は、需要が高まり物件価格が上昇し、低いところで価格が下落していったという現象がおこりました。

昔は、住宅で6％の表面利回りが出るなら買っておけば、ある程度資産価値が維持される確率が高かったのですが、もはやここ最近の東京都心部では6％の利回りはほぼありません。

上記のように利回りの高い物件は価格が上がったことにより首都圏であれば、約4％台、全体的に利回りが少しよくて5％程度となっています。（70㎡以上のファミリー用住居の場合）東京は流動性の高い都心になればなるほど物件価格が上昇したことにより利回りは4％、3.5％、3％前半と逆に利回りが下がってきており、資産性の高いほどその傾向にあります。

◆表面利回りに大きなばらつきが少なくなった今日、何に注意をすればよいでしょうか？

首都圏であれば、年間賃料を購入額で割った利回りは通常約４％程度はあります。
（今回の利回りは、70㎡台のファミリー向けの住居で試算）

これに対して年間のローン返済額が購入した物件価格の何％になるか、つまり「実質年間返済率」を計算しておきましょう。金利1％（全期間固定金利である「フラット35」の2016年7月の金利は、0.93%）・ 35年返済なら、購入額すべてをローンで組んでいても 3.38％であり、頭金を積んだ分だけ減っていきます。頭金が１割なら 3.04％、２割なら 2.71 ％、３割なら 2.37％がローン負担割合になる。これを賃料で補えるのなら、返済が滞ることはないといえます。この意味においても資金に余力のある方は頭金を積む意味があるということになります。

例）4,000万円の物件を検討している場合
4,000万×4%=160万円
160万円÷12ヶ月=133,333円・・①
最低でもこの賃料で賃貸することができれば、最悪ローンの返済はできます。
逆に4%取れない物件は、超都心エリアの物件以外（特に郊外エリア）では、やや割高と判断してよいでしょう。
（※ただし、流通性の高い都心になればなるほど、利回りは3％台に落ちていきます。一概に割高とは言えない部分もありますので判断が難しい場合は、弊社のエージェントまでお尋ね下さい。）

その他、固定資産税が年間約150,000円、さらに管理費・修繕積立金など月額約20,000円のランニングがかかるマンションの場合は、年間240,000円
合計年間約390,000円（月々約32,500円）・・②

・実質の月々の支出＝①＋②=165,833円・・③

・実質の支出負担割合＝（③×12）÷4,000万円（購入価格）=約4.97%

約5%の取れる物件であれば、ほぼ間違いない物件といえます。昨今の東京都心部のマンションは高騰しているので、表面利回り5%を取れる物件は少ないかもしれませんが１つの目安となるでしょう！

◆マンションの利回り相場一覧表　（首都圏の県別、主要駅）
※この表面利回りは、‘新築分譲価格’の平均データーをもとに試算されております。
※中古物件を購入する場合は、その時の市場価格により表面利回りは変動します。