今更聞けない！！建ぺい率・容積率について…
建ぺい律とは、建築面積の合計の敷地面積に対する割合いをいいます。
建築面積とは、建物の水平投影をいいます。すなわち、建物の真上から光を当てて、地面にできる影の面積のことです。
ただし、軒、庇、バルコニーなど、柱や壁に支えられていない、はみ出している部分は、その先端から1ｍは除いて計算されています。
なお、この建築面積は、柱や壁の中心線で計測をします。
容積率とは、延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。
たとえば、100㎡の敷地に延べ面積200㎡の建物がある場合には、容積率200％ということになります。ここで、述べ面積とは、各階の床面積の合計の事です。
ただし、延べ面積は建築面積と異なり、玄関ポーチなどは対象とはなりませんが、駐車場や駐輪場は対象となります。
また、バルコニーなども、吹きさらしで外気に十分解放されていれば、先端から2ｍまでは対象外となります。柱や壁の有無は関係ありません。
建ぺい率・容積率は、用途地域ごとに都市計画で定められており、都市計画図に記載されているので、役所等で確認が出来ます。
建築可能な建築面積は「敷地面積×建ぺい率」、建築可能な延べ面積は「敷地面積×容積率」で計算できます。
ただし、①角地の場合には、建ぺい率を10％増しにできます。また、②建ぺい率80％とされている地域外で、かつ防火地域内の耐火建築物の場合にも10％増しとなります。さらに、①と②の両方を満たす場合には、建ぺい率は20％増しになります。
一方、容積率は、敷地が面する道路によっても異なります。
前面道路の幅員が12ｍ以上であれば、その敷地の容積率の限度は都市計画で定められる指定容積率そのものとなりますが、12ｍ未満の場合には全面道路に、係数（原則的に住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6）を乗じた容積率と、指定容積率を比べて、いずれか小さいほうの容積率となります。
なお、建ぺい率も容積率も、敷地が2以上の地域または区域にわたる場合には、それぞれの面積の加重平均により、建ぺい率や容積率を求めることになります。
住宅購入する際に必ず販売図面をご覧になると思いますが、どういった意味かを理解しておくと住宅を探す際には役に立つと思います。
是非参考までに…
リニュアル仲介、前田でした。
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