中古戸建てを検討する際に重要になるのが建築年月。
単に築年数が古いという判断ではなく、いつ建築されたか、は住宅ローン減税など各種支援制度を活用する上で重要な判断材料となります。
1）旧耐震に要注意！！（1981年5月以前の建物）
1981年6月に建築基準法の改正があり、住宅の耐震性について大きな変更がなされました。
1981年5月以前を「旧耐震」、1981年6月以降を「新耐震」と区分します。
木造戸建ての場合、耐震改修を行えば十分な性能を確保することは理論上可能ですが、改修コストがかかり過ぎてしまうため、立地が抜群に良いなど余程の理由がなければ「旧耐震」物件は避けた方が良いと思われます。
※それだけに、「旧耐震」物件は周辺物件に比べると「お買い得」に見えてしまいます。
2）安心できるのは2000年6月以降
阪神淡路大震災の教訓を受けて、2000年6月に建築基準法が改正されました。
従って、「新耐震」と言えど、耐震診断を実施すると基準を満たさず、何らかの改修工事が必要と判定される可能性が高いです。
検討している物件が1981年6月～2000年5月の建物の場合は、可能であれば不動産売買契約を締結するまでに耐震診断を実施して必要な改修費用を把握することをお勧めします。
3）1981年6月以降でも「新耐震」にならない場合があります
既存住宅売買瑕疵保険に加入したい時によく発生する問題です。
既存住宅売買瑕疵保険は、「新耐震」かつ新築時から構造に影響のあるリフォームを行っていない物件は構造に関する検査を実施しなくてよいとされます。
前述の通り、新耐震でも耐震診断を実施すると結構な確率で耐震改修が必要であると判定されるため、あまり費用をかけずに住宅ローン減税だけ狙いたい人には既存住宅売買瑕疵保険は有効な手段なのですが、
既存住宅売買瑕疵保険における「新耐震」の取り扱いには注意が必要です。
不動産広告などで表記される建築年月は謄本に記載されている「完成年月」であることが多いのですが、新耐震・旧耐震の判断は確認申請日が基準となります。
古い物件などは建築確認済証など新築時の図書がない物件も多く、その場合は謄本でしか建築年月を確認することができないのですが、
謄本で確認する場合の新耐震・旧耐震の境目は1981年6月ではなく、1983年4月までずれてしまうのです。
ギリギリ新耐震と思って手続きを進めたら、実は旧耐震で、結果的に耐震改修工事を実施しなければならなくなった、というのは最近よく聞かれるようになった瑕疵保険の失敗事例です。
今回ご紹介した3つのポイントは、建築年月でおおまかに判断する基本的なポイントです。
物件探しの際に参考にしてください。
ちなみに、リニュアル仲介が提供しているSelFin（セルフィン）では、上記のポイントを自動で判定いたします。
8月末から戸建ても利用できるようになりましたので、物件探しのお供としてぜひご活用ください。
リニュアル仲介の稲瀬でした。
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