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海外赴任者 帰任に備えた日本の家探し 14 【ローン正式審査~決済編 3/6】

「海外赴任者 帰任に備えた日本の家探し」シリーズ。今回は、「2.各種証明書取得(耐震基準適合証明書、かし保険付保証明書、フラット35適合証明書)」についてご説明したいと思います。

今回ご説明するに内容は、必要な場合とそうでない場合があります。もし、下記のいずれかに該当する場合には、取得が必要なので、手続きをするようにしましょう。

1.住宅ローンは、フラット35を利用する。

2.購入する物件が、築20年超(マンションのような耐火構造の場合は25年超)。

このうち、「1.住宅ローンは、フラット35を利用する」の場合には、フラット35の技術基準に適合していることを証明する「フラット35適合証明書」が必須となります。この証明書がなければ、そもそも融資が受けられなくなってしまいますので、絶対に手続きをしなければいけないものです。ここで一つ注意点があります。フラット35にはフラット35“S”という金利優遇のプランもあります。とても簡単に説明すると、購入する物件が、通常のフラット35の基準よりも性能が良いものは、“S”が適用になり、当初5年間は0.25%(※)金利が安くなります。これは是非使いたいものですが、単にフラット35適合証明書の発行を依頼するだけでは不十分です。証明書発行をしてくれる人が、「Sの基準に適合していたので、Sの適合証明書を発行しておきました。」と、気を利かせてくれることを期待してはいけません。きちんと、「フラット35Sが使いたい」と申請しなければいけません。ちなみに、リニュアル仲介でお住まい探しをなさっているお客様の場合には、リニュアル仲介のエージェントが、物件の内見時に、「この物件は〇〇だから、フラット35の技術要件は満たしています。」とか「〇〇をすれば、フラット35Sが使えるようになります。かかる工事費用は〇〇円くらいだと思います。」といった、アドバイスをさせて頂きますし、証明書発行申請等の手続きも、全てエージェントが手配しております。なお、マンションの場合には、もし購入する物件が「らくらくフラット35」に登録されているものであれば、証明書取得を省略することができます。これについては、過去に下記の記事を書きましたので、そちらをご覧下さい。もし「らくらくフラット35」に登録されていなかったとしても、フラット35適合証明書が発行できないということではありませんので、あきらめる必要はありません。

≪らくらくフラット35について≫

「登録の有無は必ず確認!中古マンション×フラット35利用のコツ。」http://smile.re-agent.info/blog/?p=890

※平成29年9月末までにローン正式審査を申込んだ方は、0.25%ではなく0.3%の引き下げ。また、フラット35Sには金利BタイプとAタイプの二種類があり、前者が当初5年間の引き下げ、後者が当初10年間の引き下げとなります。細かな説明は省略しますが、中古住宅の場合は、「適用できるとしても金利Bタイプ」と覚えて頂いて差支えないかと思います(金利Aタイプの性能基準に適合させるのが現実的ではないため)。

「2.購入する物件が、築20年超(マンションのような耐火構造の場合は25年超)。」に該当する場合には、「耐震基準適合証明書」又は「瑕疵(かし)保険の付保証明書」のいずれかが所有権移転前に取得できていないと、各種税制の優遇が適用されません。例えば、住宅ローン控除や登録免許税(=登記のときにかかる税)、住宅取得資金贈与の非課税制度、相続時精算課税制度等です。さらに、築が昭和57年1月1日よりも前の場合には、不動産取得税の軽減も適用になりません。これらの制度は、利用しなければいけない、というものではないので、耐震基準適合証明書、かし保険付保証明書は「必須」ということではありませんが、ローン控除や贈与税などは、金額が大きいだけに、絶対に使いたい制度です。なお、これらの制度利用に必要な上記「かし保険」は、正式には「既存住宅売買かし保険」という種類のかし保険を選ばなければいけません。かし保険の中には、リフォームかし保険や、引渡後リフォーム型の既存住宅売買瑕疵保険など、いろいろと種類があり、上記制度が利用できないタイプのものもありますので、十分注意しましょう。このことについては、過去に下記の記事を書きましので、詳細はそちらをご覧下さい。正直言って、結構ややこしいと思います。リニュアル仲介のエージェントは、この点についても熟知しておりますので、お客様が無用な心配をせずにすみます。

≪既存住宅売買瑕疵(かし)保険 関連記事≫

「売主は誰だ!?」既存住宅売買瑕疵(かし)保険の種類と注意点 ≪付保証明書で住宅ローン控除等を使う方法≫

http://smile.re-agent.info/blog/?p=3895

「付保証明が出ても減税が使えない!?」既存住宅売買瑕疵(かし)保険の種類と注意点 ≪付保証明書で住宅ローン控除等を使う方法≫

http://smile.re-agent.info/blog/?p=3934

 

【前編】「マンションならではの2つの問題!?」既存住宅売買瑕疵(かし)保険の種類と注意点 ≪付保証明書で住宅ローン控除等を使う方法≫

http://smile.re-agent.info/blog/?p=3946

【後編】「マンションならではの2つの問題!?」既存住宅売買瑕疵(かし)保険の種類と注意点 ≪付保証明書で住宅ローン控除等を使う方法≫

http://smile.re-agent.info/blog/?p=3967

リニュアル仲介では、このようなことについても適切にアドバイスさせて頂きながら、お客様のお住まい探しをお手伝いしております。住宅購入を検討の方は是非ご相談下さい。

次回は、「3.火災保険の検討と加入手続き」について、説明していきたいと思います。

リニュアル仲介本部パイロット店 エージェント石川でした。

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